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深圳二手房近一年成交极冷，跌幅极深，回暖极难，大家都认为是全国大环境和严苛的调控政策导致。

(资料图片)

有没有人想过，政策只是一个原因，还有一个原因，是深圳涨出了不属于它的涨幅，不得不深度回调呢?

深圳在哪个阶段涨出了不该涨的涨幅，在前年的9月到去年的1月。

前年3月，我写过“现在高位入手光明，恐怕要站岗了”。

说明了不建议接盘光明的原因。

这篇文章当时争议极大，反对极多赞同很少，因为当时深圳正火，光明更火的一塌糊涂。

两年多的时间，验证了当初的预判，现在光明在整个深圳跌幅最大，光明玖龙台当时七万多被人抢，现在是七万多卖不掉。

再举个实例，光明一号。

19年6月，光明一号83平三房成交价是350万，单价4万2。

2020年9月成交价6万4，2021年1月成交价6万8。

今年1月的成交价是5万，最新成交价4万9。

三年涨幅17%，还比不上盐田的某些盘，可以说完全涨了个寂寞。

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前年715调控，8月份我写了“调控后的深圳，怎么买?”

今天重读这篇文章，感慨万千，因为文中的很多观点，从前年下半年的楼市来看，是错的；但放在今天来看，是对的。

第一个观点，房价肯定会跌。

结果是20年9月起深圳热度又起，到年底房价又暴拉了15-20%。

第二个观点，避开远郊沙井和光明的网红盘。

结果是下半年沙井和光明继续拉升，冲到了十万。

第三个观点，前海的网红盘必须挤泡沫，甚至连名字都点了。

结果佳兆业前海广场年底涨到了1500，最高成交接近1400。

前年9月到去年1月，深圳继续疯狂，在当时的市场状态下，所有人都认为深圳永远涨。

我也怀疑过我的判断是错误的，深圳人多地少，万众瞩目，可以走出超然的独立行情。

然后就迎来了208调控，接着就是一年多的深度回调。

现在回看，如果715之后深圳就横盘，最多是小幅回调。但715之后不仅没有回调反而逆势拉涨，让泡沫吹的更大，没办法，这一次必须深跌。

比如佳兆业前海广场，现在1100都无人接盘。

有跌就有涨，当时我提到的黄埔雅苑，则从10万+涨到了11万+。

所以，拉长周期来看，经济规律会迟到，但真的不会缺席，树真的不会涨到天上去。当时越疯狂，后期回吐越多。

深圳走到今天，再拿两年前的经验套用现在，肯定是不好使了。从天元的热销就能看出，房子的居住价值正在回归。

等居住价值和投资价值回归到5：5的比例，深圳的购房逻辑就要重新改写了。

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对一套房子来说，决定它的价值有多个纬度，我挑出最重要的五个纬度：品质、通勤、学校、配套和投资预期。

一套单价10万的房子，这五个因素本该各占20%。

但在投资高峰期，投资预期提升到40%甚至50%，品质、通勤和配套被压低到10%甚至5%，价格自然就被扭曲了。

等投资高峰期过去，投资预期下降，学校被压制，通勤、配套、品质关注度提升，这几个纬度的占比自然会重新评估，价格也要重新改写。

深圳的投资高峰期显然已经过去了，下次什么时候会来谁也说不准，只说说最近三年我们要面临的问题。

1、以深圳湾为代表的豪宅会不会永远涨?

2、豪宅和普通房子的价差是不是一定越拉越大?

3、罗湖会不会价值回归?

4、西部哪里继续涨哪里横盘哪里下跌?

5、房子是下跌、横盘还是重回高位?

6、如果深圳经济不再高速发展，什么样的房子才能穿越牛熊?

欢迎大家共同思考。

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最后说说我对当下国内楼市的思考。

如果只看最近一年多的国内行情，绝大部分的房子可以说都不值得持有。

因为近两年除了北上广深和部分强二线的豪宅在涨，其他房子基本没动，还跌。

如果看目前的行情走势，全国绝大多数房子都应该卖掉，置换成一二线的豪宅。

但我觉得这个逻辑是不对的，人们习惯只看眼下的涨跌，当下涨了就是成功，当下跌了就是失败，忽视了楼市的两个基本特性。

第一，城市是轮动的，产品是轮动的。我绝对不相信经济发展变慢了轮动规律就会失效。轮动规律不会失效，只是周期会拉长。

拿深圳来说，19年西部涨的如火如荼，中部和东部趴窝不动，很多人认为中部和东部没戏了，结果20年福田、罗湖、龙岗依次补涨，而且涨幅不低。

当下大家看到豪宅上涨，我认为不代表豪宅是YYDS，只是这次豪宅先行了一步，等价差拉大，到了合适的时机，二类产品就会补涨。

第二，要学会用长周期的眼光看楼市。过去很多年我们习惯房价只涨不跌，习惯只看当下，以后必须改变。

要学会像巴菲特一样，如果你看好这个房产，准备长期持有它，上涨时就不必欣喜，下跌时也不必难受，你要的是十年后的结果，当下的价格没有意义。

你要说房子还值不值买，当然值得，房子一直是不可替代的投资品，但和其他投资品会越来越趋同，不再是单向上涨，而是有涨有跌，有赔有赚。

买房的投资逻辑也会一直在变，过去的经验，不管是西部永远涨，豪宅永远涨，还是次新永远涨，小三房永远涨，都会过时。

如果有固定不变的经验永久套用，就不需要终身学习进步了。