在深圳买房就一定能赚钱？

热盘就是香？

答案是NO！

曾经数次开盘遭疯抢现象级的网红盘，以后视镜的角度来看，到底值不值？

看看对你是否有启发，在买房路上少踩坑。

网红盘

壹城中心，深圳大型的旧改项目。体量之大，在深圳也少见。

项目位于龙华，由鸿荣源开发，总占地面积约130万平方米；总建筑面积约320万平方米，项目开发近10年，共规划有11个区，并配有约60万㎡的商业，多所学校。

品质开发商、大体量“造城”、自带配套完善等等使得该盘受到市场热捧，数度开盘当日售罄。该盘经历了深圳两轮楼市周期，曾经无论市场热冷，热度都不减（除2022年最后一期）。

过往开盘状况回顾：

一区：保障房；

九区：2015年11月开盘，均价4.3万/平，6小时售罄1637套房源；

五区：2016年6月开盘，均价5.4万/平，3小时1046套房源售罄；

六区：2016年12月开盘，均价6万/平，推售700多套；

七区：2017年8月开盘，均价6万/平，推售1614套；

八区：2019年2月开盘，均价6万/平，推售825套；

三区：2019年8月开盘，均价6.3万/平，推售1243套；

十一区：2020年7月开盘，均价6.8万/平，推售1406套；

二区：2021年4月开盘，均价6.8万/平，推售1210套，1870批入围，开盘当天剩余50多套；

2021年5月，壹成中心璞誉府楼王开盘，均价7.36万/平，推售125套，225批入围。

这个项目，对于开发商来说无疑是成功的；

那么对于买房人又怎么样了呢？

赚了个寂寞

以壹城中心2015- 2016年期间开盘的三期为例（越往后越一言难尽），买了5~6年，也赶上了深圳两轮大的行情：2015~2016年，2019~2020年。业主是否赚的盆满钵满呢？

全成本计算：

以89平为例，假定首房首贷，首付三成，当时利率7折，持有期间综合年化利率4.41%；从购买到入住等待3年，期间月租金普通 按6000，普通装修20万；不考虑资金时间成本。

除第一次开盘的九区外，16年购买的五区、六区业主基本上不挣钱，如果上述假定任一条有偏差，如利率高点、装修贵点、入住晚点等，可能就是亏钱。

经过两轮大的行情，还赶上一轮完整大行情，结局是

陪跑！

输

算完了经济账，横向对比一下

即使选取壹城中心表现最好的九区，与同一时期当时门槛差异不算大的大学城比，

涨幅却差很大！

其实，西丽还不算同期表现最好的片区，楼盘也不算表现最好的楼盘。

壹城中心的头等马尚且如此，五期、六期就更不行了，涨幅垫底。

困局

陪跑了6年。从当初的“少年”也要慢慢的步入中年，从刚需也慢慢有了改善需求，

但现状:

仍以89平米，六区为例，当初三成首付，供了5年半，以4月份成交7.75万/㎡卖掉，卖了690万，还完欠款拿到手约350万，不算交易成本，也只能够买回自己卖的房子；算上交易成本，自己卖的房子都买不起来了。

除非挣钱能力赶超了房价增长速度，否则换不起了

几点启示

1 超大盘要小心，特别是关外

当地理位置不具备稀缺性，规模大的弊端是容易造城内部竞争，行情不好的时候容易被踩踏。

未来关外还有巨无霸旧改，规模效应的另一面别忽视。

2 品质这东西有迷惑性

楼盘行不行首先是基本素质要过硬。

品质属于保值助推器，少了根本谈品质就如空中楼阁。关外综合素质不太好的很多楼盘很喜欢打品质牌，迷惑性很强，要小心!

3 配套不仅看小环境，还要看外围环境

以壹城中心为例，既有学校、又有商业，体量还不小，鸿荣源通过造城确实改变了小环境。但外围环境是其鞭长莫及的。

一出来是不那么宽高峰期容易拥堵的道路；农民房环绕；再往外是英雄难过的梅林关......

4 时点很重要

追涨杀跌是人性，疯狂之后很容易沦为韭菜。

壹城中心六期买在了上上轮的高峰期，即使经历了一轮大的行情也未曾改变其可能亏钱的命运。

这不属于孤案

有时候买错比错过还可怕，不仅仅指选筹还有时点。

当然壹城中心今天的局面，还有一个助推器即退去光环的龙华区位以及尴尬的单价

刚需已买不起，改善却看不上

虽说成长路上难免会掉坑，但能避的坑还是尽量要避，不要让未来换房变得艰难！