深圳又出现高价法拍房了!
就在昨天,前海德尚世家花园9套别墅法拍房源被投资公司整体打包,成交价3.8亿。
5月深圳待拍豪宅部分截图
01
3.8亿打包前海9套别墅
成交单价约13万/平
德尚世家花园这几套别墅面积多为323.11平,起拍价约3393万元,评估价约4239万元。
按照9套3.8亿成交来算的话,平均下来一套4222万,与评估价接近。成交单价约13万/平。
值得注意的是,这几套别墅都是双拼户型,需要两个购房名额。
据京东拍卖公开的信息显示,这9套司法拍卖房原为深圳南油房地产有限公司名下,现被深圳钥浩贸易有限公司整体打包。
位置上来看,德尚世家花园(南山花园二期)位于前海月亮湾片区、大南山脚下,距离5号线荔湾地铁站直线距离约250米,地理位置优越。
小区周边有泛海城市广场购物中心,在南山实验荔湾小学、深大师范学院附属中学的学区范围内;周边有泛海菲拉花园、前海港湾花园、月亮湾花园、大南山紫园等多个成熟住宅小区,居住氛围浓厚,配套齐全。
咖姐咨询了中原官网的挂盘数据,南山花园的住宅挂盘量较少,在售房源挂盘价约在11~12万/平左右。
周边挂盘房源数量较多的如泛海菲拉花园、中海阳光玫瑰园,在售房源的挂盘价约在12~16/平的区间内。
相比之下,这几套别墅现状为毛坯,价格上对比周边的二手住宅也没有明显优势。但却能吸引“出手阔绰”的买家,以3.8亿的价格一次性将九套房源都打包。
业内有专家认为,别墅在前海属于稀缺产品,并且具有区位优势。将来市场如果好转,对投资公司来说就是一种机会。
02
福田豪宅遇冷
持有年亏631万?
与南山这几套别墅情况相反的是,福田近日一套位于豪宅深业上城的法拍房源遇冷。
这套467.19平的大平层公寓,只有1人报名竞拍,并最终以起拍价3940万元成交。
据查,这套房源的原业主是P2P平台小牛在线的执行董事&总经理。小牛资本于2021年1月被警方立案侦查,其中已累计冻结涉案账户663个,追缴资金1.4亿余元人民币,查封涉案房产1056套,冻结涉案公司股权9991万股。
而这套房源之所以被查封,是因为原业主曾向农业银行深圳国贸支行抵押贷款2765万元,还有1674.45万及利息等未偿还,于是该行向法院申请强制执行,拍卖所得将用于偿还该行贷款。
资料显示,这套房源登记于2016年,当时的登记价格是5530万。如今以起拍价3940万元成交,相当于是原购入价格的七折。
另外有媒体计算,如果原业主是贷款买入,还要亏得更多。
因公寓商业贷款首付需要5成,按原登记价来计算就是2765万元。
剩下的2765万银行按揭10年,按当时的商业贷款利率4.9%来计算月供约29.857万。从买入到查封粗略计算供了6年,因而供楼本息约2149万。加上机会成本、持有成本等,如今这套房产以3940万元成交,亏损大概在3788万。(来源:深圳买房计划)
算下来,在不计算装修费、物业管理费、水电费等维护成本的情况下,相当于年亏631万。
03
法拍或成为豪宅成交重要渠道
豪宅因其市场供给量少,意向群体有限,价格本身也会随着意向人群的认可度而存在较大变化空间,存在比较明显的分化现象。这也不难解释,为何同样是豪宅产品,有的能受到市场追捧,而有的转手困难。
咖姐之前整理过去年深圳的一些高价法拍房(成交价远高于评估价),不难发现,这些房源基本都拥有一流的区位、配套,片区内新房供应不足、二手业主惜售,稀缺性不可复制。
一些少见的优质房源,一旦出现在市场,引起买家的追捧也是正常现象。
毕竟这样的豪宅存量不足,未来新增供应也以中小户型为主,优质豪宅将越来越稀缺。而法拍房的市场,未来也许会成为豪宅成交的一个重要渠道。
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