来源：洪波大视野

深圳楼市在起势，但那主要是新房。

二手房还是趴在地上，最多算是躬了下身子，还是爬不起来。

我问你，现在深圳二手房市场上，最难卖的是哪种房子?

是指导价和业主报价差价最大的这种。

这没错。

再进一步，哪种房子差价最大呢？

毫无疑问，就是那些小户型！

特别是那些，位置还不错，或者有好学校的小户型。

这类房子，前几年涨的最猛，现在处境最惨，因为差价太大了！

真是彼一时，此一时。

失去了杠杆，没了流动性；业主卖不动，刚需买不了。

深圳小户型二手房陷入死循环......

大量刚需，被挡在门外！

五一假期，小马哥去看了二手房市场。

感受到的，除了冷，还是冷。

从中介这边了解到，大多数都是问问业主报价，就没有下文了。

你可能会说，深圳4月份二手房成交回升了啊，这不是在回暖吗？

对啊，对啊，是回暖了。

4月份二手房成交量为1860套，环比上涨70.7%，看起来是不错的数据。

可是不到2000套的水平，还是太低太低了。

二手房指导价政策出台之前，深圳二手房成交量5000套左右，算是正常；

那个时候，二手房年成交量，一般占到全部成交量的70%左右，几乎是新房成交量的2倍，而现在却远低于新房成交量。

真的是大家没信心了吗？

也不完全是这样。

还有大量的刚需，其实被挡在门外了。

你可能会说，刚需可以去买新房啊，有限价还便宜。

是的，很多刚需的确是买新房去了，这两年新房成交量比二手房高不少。

但是，实际上新房几乎没有真正的小户型了，比如一房两房，非常少，基本上都是三房起步，总价相对来说还是高了一点，

也就是说，尽管很多限价盘，单价比较低，但总价高，对于资金量更小一点的刚需，根本没有机会。

这部分刚需购买力，被无情挡在门外！

为什么二手房成交量很难上得去？

这就是很重要的原因。

供需之间被切断，

小户型失去流动性！

给你举几个例子就知道了。

先来看个典型的，宝安中心区小户型，花样年花乡。

指导价出台之前，19、20年的时候涨幅非常猛。38㎡的一房一厅，总价从不到180万，如今涨到了450万，单价几乎去到12万/㎡。

只是价格高还没关系，更重要的是，首付太高了。

参考价是338万，和业主报价相差112万，再加上按指导价的首付101万（按三成算），那就是213万的首付，几乎是5成首付。

首付高出了一百多万，本来能买得起的，可能也没这个首付了。

花样年花乡只是一个典型例子。

前两年上涨动力比较足的一些小户型，现在都已经被冰冻了，很难成交了。

再看个宝安的两房小户型，桃源居。58㎡的两房，参考价是293万，业主报价是多少呢，410万，差价是117万，这样算下来，首付成了205万！

本来一百万出头的首付，刚需咬咬牙也许还能上车，但是一下子多出来100万的首付，这还怎么买得起？

一房两房的小户型，彻底失去流动性了！

在宝安、龙华、坂田等板块，有大量这样的小户型，近一年来几乎没有成交。

而龙岗有很多价格比较便宜，接近指导价的房子，成交量也更高一些。

也许你会说，举的这两个例子，差不多都是5成首付，比如深圳湾、宝中等豪宅片区，还有首付更高的呢。

你说的对，可是别忘了一个事实，

对于买得起豪宅的人，首付高一些少一些，也许还没那么大影响，无非就是杠杆降了，想买来自己住还是能买得起。

豪宅受影响是比较小的。

但是对于真正的刚需，对于那些需要让家里帮忙凑首付勉强上车的刚需来说，首付一下子多个100万，或者几十万，买不起就是买不起了。

一方面，是想买却买不了的刚需，

一方面，是想卖掉换房却出不了手的业主。

供给和需求之间的连接，被切断了！

一场纠结的博弈

要是你问我，你说了这么一大堆，是为了说二手房指导价需要调整了？

我会告诉你，这不是本文的目的。

这一场博弈，根本没那么简单！

二手房指导价上调个5%，10%，这个意义大不大？

指导价上调了，业主报价会不会上调？

单纯地上调一点指导价，根本解决不了问题。

那直接架空指导价好不好？

这个问题我也没法回答。

从静态的角度去看，指导价取消了，很多刚需的首付减少了，是好事。

可时间稍微一长呢？

深圳市场又回到2015年、2020年疯涨的时候，谁来承担这个责任？

大量没上车的刚需，以及后续来深圳的年轻人，岂不是压力更大？

指导价出台的这一年多，效果还是很明显的，深圳二手房市场真的冷下来了，房价也的确没怎么涨，总体上还略有下跌，不过也只是把政策出台前的那波涨幅抹掉罢了。

对于有些刚需来说，是不希望政策这么快就调整的，希望市场这样再稳定下去，等一等自己。

讲到这里，我其实感觉到很矛盾。

不是我讲的逻辑有矛盾，而是感到指导价政策很难搞，根本上是楼市政策就很难搞。

无非是侧重这边，还是侧重那头；是下行周期更长一些，还是尽快切换到上行周期。

你可能还是想问一句，那后续政策到底会怎么走？

要回答这个问题，就不能从购房者的角度去考虑了，而是要从操盘者的角度去考虑。

那就是另外的逻辑了。