来源：深圳主义

2022年4月16日上午11点。

央视正在直播神州十三号返航，三名宇航员旅居太空183天后回家。我和大家一样，守在电视机前观看直播。

此时，电话响起。

一位大姐打电话过来。接通电话，她的声音非常急促：

老弟，不好意思，周末打搅了。我有个急事要找你帮忙分析分析。我刚微信发给你，看你没回，所以只好给你电话。

刚才在看神十三，的确没有注意微信。

她说的事情的确很紧急，也非常重要。去年年底，她陪闺蜜一起去光明区看房。闺蜜心动了，当场下定两套。

她手头有些闲钱，想投资，此前也是一直在看房。在这个过程中，她还多次咨询过我，但一直没有下手。

房子不错，闺蜜又加持，很快她也”沦陷“，马上也下定两套。

交完定金，陆陆续续又交了一些钱，付完了首期款（总价的50%）。

奇怪的是，此后开发商一直没有催她们签正式认购合同和办按揭。

老实本分的她，主动打电话给兽兽问情况。兽兽反问她：

姐，您急什么呀？付的越晚对您越有利。要是等到交楼再办按揭，您都可以直接用租金抵按揭，可以少出很多钱呀！

大姐觉得很有道理，于是不再问。

没想到，更意外的事情发生了。

就在给我打电话前的一个小时，兽兽给她电话，说可以无条件退房和全额退款（没有利息），催她去办手续。

她一下懵了，问闺蜜咋办。闺蜜正好需要资金，思考半小时后说打算退房退款。

大姐是真心实意地想买房投资，压根没考虑过退房这种情形。闺蜜变卦，临阵逃脱，她彻底慌了。

稍微冷静下来，她觉得这里有疑问：

我按时付首期，而且还主动催开发商签约和办理按揭，为什么开发商却主动提出退房退款？这不合逻辑！

兽兽的答复是因为疫情，部分购房者无力承担后续费用而申请退款。

公司原来不同意，最近新上任的领导考虑到社会实际情况，从大局出发，同意统一给这一批客户全部退款。

而且，还设身处地给大姐分析：

光明一手住宅政府定价都调低到4万多了，你买的房子价格也是4万，不划算，还是退了好。

大姐买房后，再没关注房价。听她这么一说，好像也有道理。疫情是客观存在的，房价下调也是客观存在的。

但是，她还是觉得有点糊涂，又担心上当受骗。于是，慌乱之际想起向我请教。

毫无疑问，她感到奇怪是对的。钱进了开发商的口袋，想要它再掏出来，一般都是非常困难的。

这些年，为了帮那些冲动下定的朋友从开发商申请退款，我厚着脸皮找关系，耗费不少精力，深知其中不易。

在目前房地产最艰难的时刻，开发商资金压力巨大。此时，还有开发商在客户没有要求的情况积极主动地要退款，实在难以理解。

而且，一旦退款，兽兽的佣金也没有了。

我赶紧安慰她别急，马上找人了解情况。

我先看了她发给我的信息。

单套房子原价174万元，折后149万元，折扣率86%，力度很大！这一点引起了我的注意。

其次，大姐按照开发商要求在去年5.15、6.15、7.15三次各付了10%，8.15付20%，合计50%。

从她付第一笔款开始，到现在是11个月，拖得很久！

再次，她的信息还有"LOFT，交房会是复式的”，更是进一步引起我的关注。

直觉告诉我，她买的很可能是商办（办公）产品，而不是公寓。

于是，让她问问兽兽：

买的到底是什么东西？公寓还是商办？

对方答复：商住两用，70年产权。可以办公司，也可以公寓住。

我继续追问：你问清楚她明确到底是公寓还是商办？

她把兽兽的电话发给我，让我帮她问。我单刀直入，就问她这位大姐买的是公寓还是商办。

她看也没有办法糊弄了，直接告诉我是商办产品。

果然如此。基本上可以梳理出这件事情背后的逻辑：

兽兽们去年以“70年产权，复式LOFT"忽悠购房者下定和交首付。随着政府定价下调，部分购房者发现产品不是公寓后，以此为理由要求退房。

开发商心虚，考虑到风险，主动为这些客户退款。

很快，我托的一个朋友也反馈了开发商退款的“理由”：公司打算要整栋打包售出，之前零售的单元全部退房退款。

这个理由更牵强。如果真是这样，那属于开发商违约。而且，目前市场状况下哪还有机构去买光明整栋商办产品？

我直接建议这位大姐最快速度退款。她彻底明白了，不再纠结。问题总算解决！

总结一下：

1.买房不能跟风。这位大姐买房时，基本上是跟着闺蜜，没有做好尽调。甚至，做决定时都没有咨询过其他人的意见。

2.买房最核心的信息——产品属性一定要搞清楚。产品属性包括住宅、公寓、商办、工业配套宿舍、新型研发用房（厂房）、小产权、军产权，泾渭分明，绝对不能含糊。

每种产品属性的价值是不一样的。如果价格不正常的便宜或者优惠幅度特别大，一定要小心暗藏的陷阱。

如果稀里糊涂地把合同签了，打官司都打不过的。所以，买房前首先要问清楚：

你到底买的是什么？

切记切记！