眼下，全国多城楼市松绑，楼市回暖的声音不绝于耳，深圳经过“暂停周”后，楼市成交喜报“频传”。

一季度放了鸽子的部分新盘，关注度越来越高，也都在加快脚步准备进场了。

为了避免各位打新人踩雷入坑，小编顶着被开发商殴打的风险整理此文，重点在于多维度解析项目存在的问题和缺点，供大家做最清晰的判断！

如果你对打新流程、以及挑选首付150万左右房源有任何疑问，也欢迎扫描下方二维码，直接向我咨询。

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01.

南山：鸿荣源尚璟公馆

【总占地面积】：约7200㎡

【总建筑面积】：约6.8万㎡

【物业类型】：住宅及商业

【绿化率】：35.04%

【可售套数】：住宅441套

【面积段】：建面59-82㎡精装美宅

【物业公司】：鸿荣源物业

鸿荣源尚璟公馆，位于南山区南头街道同乐地区前进一路北侧，建设中的地铁12号线地铁口物业。

附近有前海东岸、豪方天际等商品房小区，稍远处的南山意境和华府国际小区则是军产房。

项目主推60-82㎡的2-3房产品，总价500多万起步。这也是今年上车南山最低门槛的住宅之一，对于刚需非常友好！

优点：

1、地铁口物业，交通便利；

2、地处南山区政府所在地，与南山科技园零距离，周边配套丰富；

3、与南山科技园相邻，片区旧改众多，后期想象空间大；

4、主打户型为59㎡（可改2房），以及 76-78-79㎡（可做3房，2个卫生间），适合预算有限的刚需上车。

缺点：

1、同乐存在感弱，属于南山“边角料”，滞涨地带；

2、楼盘小只有两栋楼、容积率7.5密度较大；

3、东面紧邻南坪快速路约30米，噪音干扰直接；

4、2025年交付，交楼较晚出证也晚；

5、679套配300个车位（尴尬中的尴尬），明显不足；

6、配套一般，距离周边学校和大型商业较远；

7、整个小区现有大量的高压线紧靠。

02.

龙华：壹城中心十区

【总占地面积】：约130万㎡

【总建筑面积】：约320㎡

【可售房源】：1056套（十区）

【户型面积】：约85-94-㎡

【车位比例】：待定

【交房标准】：精装交付

【产权年限】：70年

项目位于龙华区鸿荣源壹方天地A区东北面，相比于壹成其他区，十区是最邻近4号线龙华站的，十区规划建筑面积约29万㎡。

壹成片区目前有千万级城市更新,其中约4个百万体量以上项目,约7个五十万体量以上项目,包括中洲、德业基、海岸城、卓越、金地等等。

优点：

作为深圳规模最大的住宅社区之一，壹成中心最突出的优点，莫过于齐全的各项生活配套，包括：

1、商业配套：自带60万㎡的超大商业综合体壹方天地，体量大、内容丰富，附近还有星河ICO、大润发等日常生活超市等，具有浓厚的生活气息；

2、周边学校：配套建设龙华第二实验学校，创新实验学校，鸿悦幼儿园、鸿创幼儿园、鸿尚幼儿园等

3、医疗配套：龙华区人民医院、龙华区中心医院。

缺点：

1、紧靠建设路双向单车道，短期内没有扩建的可能性，除非对面华侨苑整体旧改，前靠人民路，塞车+噪音将会是常态；

2、暂时没有地铁，4号线距离823米，地铁交通略微不便利；

3、周边住宅居多，上学相对紧张，会有分流风险；

4、部分楼栋西北朝向，朝向不太理想；

5、2025年交付，交楼时间过长；

6、对比二手的使用率和单价，无明显倒挂空间。

03.

沙井：招商雍和府

【项目地址】深圳市宝安区沙井街道岗厦路旁

【占地面积】约1.24万㎡

【建筑面积】约9031㎡

【可售房源】可售商品房303套（外加保障房235套）

【车位】608个

【户型面积】约75-140㎡2-4房

【容积率】6.01

【产权年限】70年

【交楼标准】精装交付

项目位于位于井街道岗头路与岗南路交汇处，前身为瑞远工业区城市更新单元，邻近宝安大道，处于轨道11号线沙井站与马鞍山站之间，与东关拾悦城相连。

沙井沙井位于宝安区西北角，是我国华南区最大的电子制造、交易以及物流基地，未来有大空港、海洋新城、会展中心的三重利好。项目地段还处于深圳最大旧改、占地面积140万平方米的“金蚝小镇”周边。

优点：

1、地处于宝安刚需热门区域，沙井片区；

2、周边配套均略微成熟，无需等太多周期；

3、75小面积段，低总价易上车。

缺点：

1、周边大量农民房加厂房，整体沙井城市面貌一般，需要一定周期等改善，三五年内不会有太大变化；

2、小区体量不大一共三栋楼，居住品质一般；

3、居住氛围不够纯粹，安居群体和商品房业主各占一半；

4、整个小区采光和视野极不理想，几乎被拾悦城一、二期包围；

5、沙井地铁略远，1公里左右。

04.

光明：宏发万悦山二期

【户型面积】：本次推住宅678套，约79-89-118㎡

【产权年限】：70年

【交楼标准】：精装

【 物业费  】：4.28元/㎡/月

【交楼时间】：2022年10月31日（一期）二期待定。

【 物业费  】：4.5元/㎡/月

【物业公司】：宏发物业

宏发万悦山位于光明区光侨路与龙大高速交汇处，其前身为万丈坡城市更新旧改项目。

宏发集团在深圳也称得上是一个老牌开发商了，在宝安区有诸如宏发领域、宏发世纪城等项目，还有宏发新领域也是即将入市的抢手项目。

项目地理位置属于光明凤凰城，而凤凰城是深圳十七个重点规划发展区域之一，也是光明区唯一入选的片区，区域内已落地实施项目投资总额超2000亿元，产业、人口、交通和基础设施配套在不断升级，所以整体来说，片区的定位和格调还是比较高的。

优点：

1、79三房小面积段上车总价低；

2、周边学府林立，1公里范围内，有东周小学、光明中学、实验学校；

3、隶属于光明核心板块凤凰城，潜力较大；

4、周边配套虽然不是特别近，但很完善。

缺点：

1、地铁交通不是很方便，2个站点的距离都有点尴尬，6号线光明大街站809米，凤凰城站900米；

2、部分楼栋由于太靠近地铁沿线，明显会受到地铁噪音和人流噪音影响；

3、深实验光明部的最低录取积分是108分，粗算一下，假设户籍年限和居住年限相当，那也差不多要七年半以上才够的上；

4、受一期和周边小区影响，整体采光和视野都不太理想；

5、自身配套不够硬，依赖于外部小区配套；

6、交楼时间晚2025年（考虑孩子上学，一定要谨慎）。

05.

写在最后

对于刚需而言，首次买房往往需要掏空六个钱袋子，所以在楼市明显分化的今天，买房更应该慎之又慎。

手握150万左右，到底有哪些优质选择？我们盘点了近期的待入市新盘，从西部到东部，对几个有代表性的楼盘进行了多维度的比较。

从整体看，4个项目均满足“刚需三宝”，但从细节深究，或多或少都存在缺陷。在纷杂的网络环境中，大部分打新人能看到的，多的是对各大楼盘形形色色的夸赞，但往往是一笔带过的未知缺陷才是致命的痛点（比如孩子就学问题与交楼时间冲突），希望上述分析对你有所帮助。

今天文章就分享到这里，如果您此刻也有意向小区，但不清楚是否存在风险与问题，也可以扫码联系我们。

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