去年南山小户型项目南城小筑入市，仅87套，开盘当天售罄。

小户型产品面积小，总价低，又能在核心地段安家，是年轻人买房的优先选择。

深圳中原研究中心统计的4月潜在入市项目中，有3个小户型项目，其中有2个是住宅，分别是南山南头的尚璟公馆和福田福保的港湾之心。

咖姐得到最新消息，尚璟公馆预计将于4月20日取证，均价预计在9万/㎡左右，目前营销中心已开放，楼体建设到25层左右。

59㎡最低首付预计160万元起，尚璟公馆有什么样的优缺点，值不值得买？跟咖姐去实地探访吧！

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59做两房！

面积还不小？

目前，尚璟公馆周边1公里内范围内还没有已经投入运营的地铁，在建的12号线同乐南站就在项目楼下，预计今年年底开通。

区位交通上，该项目位于同安路与同双路交叉口南160米，尽管项目划在南头片区，但从地图上看，该项目位于新安片区和南头片区的交接处。

接下来，我们一起看看该项目去到宝安和南山其他核心区位大概的用时。

该项目驾车出行前往宝安南山核心地段较为方便。

咖姐从后海打车到项目所在地，发现楼体共2栋，已建设至25层左右，楼体与南坪快速距离近，但该快速路途经住宅路段设置了遮挡。

不过咖姐走在同安路上，还是能听到南坪快速未遮挡部分的车流声。

项目详情

该项目占地面积约0.72万㎡，建筑面积约6.77万㎡，楼体共2栋，1栋52层，2栋51层，楼体外立面为铝板。

其中1栋均可售，2栋中部分为人才房和回迁房，共计679套，其中441套为商品房。

2栋中的01和02户型所有楼层均不可售，10-30楼除去这两个户型之外的户型均可售。

该项目推出的户型面积段有59㎡、78㎡和82㎡三种，由于户型面积较小，现场销售称，“目前来看我们项目的大部分还是年轻人，大家积分都差不多，如果想买最小的户型，首付大概备个160万左右就可以了。”

如果算上飘窗，该项目的户型使用率大概在80%左右，梯户比为4梯7户。

由于地块面积不大，楼层较高，该项目容积率7.2，未来人口密集度较高。

另外，由于地铁施工影响，该项目只能建设3层地下车库，共300个车位，地上车位尚不明朗，就目前所给出的车位看，车位比不足1:0.5。

教育资源

该项目周边有一规划中的九年一贯制学校，目前在南山教科院同乐实验学校的学区范围内。

整体来看，该项目的优缺点是十分明显的。

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吹风价比周边指导价还低？！

据现场销售，该项目开盘均价预计为9万/㎡左右，精装交付，二手边的二手指导价大概在6.95-9.9万/㎡。

该项目所处的片区为同关乐片区，根据此前深圳市规划和自然资源局发布的法定图则来看，拟打造成与西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新技术区联动发展，打造南山区交通方便、配套完善、环境优美的多功能综合城区。

而该项目所处地块被绿地围绕，周边的南山农业批发市场已有城市更新的规划，未来预计将建成商业和写字楼，不过经营中的商户表示还未听到搬迁的消息。

另外周边还规划有九年一贯制的学校和幼儿园。

从未来规划来看，该项目较为宜居。

目前，周边二手的小区有豪方天际花园、前海东岸花园和湖滨花园等等

从二手指导价来看，最高的是9.9万/㎡，豪方天际花园；最低的是6.95万/㎡，湖滨花园。

而尚璟公馆的预计备案价比周边最高指导价还要低，可以说是非常香了。

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冲不冲？

优劣势分析！

前面咖姐已经说过，尚璟公馆的优劣势非常明显，下面进行一下总结。

劣势方面，该小区地块小，人口密度高，车位比较低，临近南坪快速，有一定的噪音影响。

优点方面，首先，该项目的区位价值高，地处宝安新安与南山南头交界，去往南山和宝安的核心片区都非常便捷，并且地铁开通后与地铁无缝连接。

其次，该项目有小户型，总价低，好上车，单价方面，对比周边二手小区还有一定的升值空间。

再有，从未来规划来看，该项目周边环境绿化率高，有商业和写字楼以及学校规划，落地之后居住体验大大提升。

最后，鸿荣源开发的产品，不管是建筑质量、装修还是物业，质量均有所保障。