最近两天总有人问我,大渔老师,听说深圳楼市回暖了,你怎么看?
我说好奇怪啊,回暖我怎么没感觉到,咨询买房量没有增加啊。
他们就说你看看自媒体,很多在写“深圳迎来报复性买房”,“深圳小阳春回归”,“深圳楼市启动了”,“这次真的是拐点”,看到一个还不慌,看多了心里真的有点方啊,你能不能给点意见?
好吧那就说说我的看法。
深圳楼市回暖,这个话还真不是空穴来风,有三个事实支撑。
1、新房近期成交量大涨
图片来自暴走的局姐
这是四月第一周新房成交数据,看起来确实耀眼,我们认真分析一下。
成交第一名:龙岗中心城合正方洲,3天卖43套,单价4.96万,总价490-620万。
第二名:坂田联发天境,5天贝壳成交36套,单价6万2,总价550万到700万。
第三名:观澜鹏瑞颐璟府,3天卖28套,单价5万5,总价430万到780万。
第四名:沙井沙一珑庭,3天卖21套,单价5万6,总价670-740万。
第五名:光明星河天地,4月5号一天成交11套,单价5万2,总价440-540万。
第六名:沙井湾景时代公馆,公寓,3天成交16套,单价3万8,总价76-132万。
成交量确实增长不少,卖的好的都是总价450-700万的刚需盘,其次是低总价公寓。
2、二手房成交回暖
三月网签1355套,环比上涨25.5%
3、豪宅成交回暖
以下图片来自中介朋友圈,不保证真假
几个消息叠加在一起,确实给人感觉深圳楼市回暖了,开始热起来了,再不抢房怕来不及了。
如果往深里再看一层呢?
深圳二手房今年1月成交1557套,2月成交872套,3月成交1355套。
这个成交量,如果说3月回暖,纯粹是玩文字游戏。
没错,环比2月是上涨了25.5%,那同比呢?同比去年3月份的6789套,下跌80%,算回暖还是算惨不忍睹?
再看看4月1号-7号的二手房成交,总成交327套,住宅283套,回暖了吗?拐了吗?
二手房回暖纯粹是耍流氓,但4月初新房回暖的真的,是扎扎实实的。
但我们要留意这个时间节点,为什么是4月初?
把时间往前倒两个月。
2月份在干嘛?忙着过年,传统的楼市淡季。
3月份深圳发生了什么?严重的疫情。
3月初疫情加重,14号封城,20号解封,21-31号仍在紧张的抗疫期,4月1号摘星,4月3号实现首次清零,大家才敢出来遛达。
又适逢清明三天小长假,刚需憋了两个月的购房需求,借着这个时间点爆发,奔赴各个售楼处,哟哟切克闹,煎饼果子来一套。
这样捋一下,清明节的小高峰来的是不是就不奇怪了?
还有豪宅,豪宅成交信息多来自网络截图,可信度至少要打个对折。
这两天有一条流传很广的豪宅信息,说许家印的深圳湾1号被喜茶老板2.7亿买走,喜茶老板很快就出来辟谣了。
豪宅走的是独立行情,不论淡旺季都有成交,即使有几套相对集中的成交量,绝对不能强行解释为行情的起点。
真正代表市场热度的还是二手房,深圳只要二手房没有起量,就不要妄谈回暖和市场拐点。
当前是什么形势?
国际局势仍然复杂,国内经济未见起色,上海疫情日增两万,随时有扩散全国的风险。
人心不稳,经济未起之际,已经暴涨过一轮的深圳,回暖谈何容易?
但同时,我也坚持我之前的观点,深圳不会再跌了,原因自己点进去看。
我建议大家盯紧二手房的成交量,如果连续三个月,每月几百套往上走,市场拐点才敢基本确定。
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