注：本文首发于2019年3月26日，当时深圳行情未起，时常被人咨询买深圳还是买二线，写了这篇文章，三年后再发一次，文末有链接。

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近期，经常被粉丝问到的一个问题。

深圳和二线城市，目前哪个更值得买入，从五到十年的长线角度来看，同等资金体量，买入哪个收益会更高?

一万的长沙，两万的郑州，三万的成都，难道一定涨不过七万的深圳?

这个命题，越思考越困惑，谁都知道，头寸越大，上涨越难，七万翻到十四万，远比两万翻到四万更艰难。

一个精明的投资客，是不是应该果断放弃深圳去买二线?

很多时候，事情并不是表面上看起来那样简单。

时针拉回到七年前。

2012年，北京中心区房价4-5万，距离北京不过140公里的唐山，河北第一经济强市，被称为二点五线，中心区房价不过8000，相差六倍。

七年后，北京中心区房价9-12万，唐山中心区房价1.5-2万，相差仍然是六倍，距离如此之近，时间的长河却没能把两个城市的价差拉的更近。

反观石家庄，2012年房价与唐山基本持平，目前中心区已达到2-3万。近期，二线省会石家庄已全面放开落户门槛，只要是人，就可以落户买房，那么，石家庄与北京的房价，价差是否会进一步拉近?

我猜你的回答八成是否定的，说我要类比的可不是国际庄这样的弱二线，是杭州、成都、西安、郑州、重庆、南京这些更有价值的二线。

真相不是拍脑门和想当然，是一步步推演出来的。

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首先说说目前大家公认的二线城市有哪些?

一线的北上深广四个城市是大家都认可的，但关于二线城市有哪些，说法有很多，有不少机构整出了一批排行榜，甚至整出了新一线的新名词，普遍夹带私货，没有公认的统一标准。

我试着列出大家普遍认可的二线城市名单：

杭州、成都、重庆、武汉、南京、郑州、天津、厦门、西安、苏州、青岛、济南、合肥、大连、石家庄、贵阳、沈阳、昆明、南昌、太原、宁波

粗略一算，也有至少二十个以上的二线城市，前面十多个是大家普遍认可的强二线，后面则多属弱二线，有的是经济一般但有省会加持，有的是GDP给力但首位认可度不够。

我们借用米宅最新的城市房价地图，对比一下深圳与强二线城市当下的房价差。

认真比对之后，我们会发现，这几个强二线优质城市，中心区的房价已达到四到五万，和深圳相比，并不存在严重的价差倒挂。这些城市的均价之所以会低，是因为大量远郊低价房源拉低了均价。

再看次能量级的二线城市。

这些二线城市，强省会，经济基本面不错，目前价格大多在一万加到两万加，加上少量的三万加，这样的潜力股城市，均价两万出头，未来的涨幅一定跑不赢深圳吗?到底是两万涨到四万更容易，还是七万涨到十四万更容易?

从帐面上来看，怎么都是两万涨到四万更容易。

但是，我们从另一个角度来考虑，如果未来涨幅更大，那当前的价值必然被低估，那么，这些城市的房价现在被低估了吗?

先做一道问答题，经过本轮周期长达三年的大涨、小涨、补涨和跳涨，全国人民都被教育为房产投资客之后，除了政策压制的个别城市，你认为国内还有明显的洼地城市吗?

上文列举的这些城市，本轮涨幅都十分疯狂，基本都有一到两倍甚至三倍的涨幅。

在第一轮上涨结束后，这些城市并没有满足于各自取得的成绩。在2018年年初，以上城市纷纷以疯狂抢人、新盘倒挂等方法再次刺激楼市，给本地楼市又添了一把柴，续了一把命，最终把房价拉升到今天的位置。

所以说，不管是一万加，还是两万加，这已经是这些城市能拉升到的最高位了，目前只有被高估，没有被低估，虽然和一线比起来不高，但这个价格就是这些城市的真实价值。

反观一线城市，北京、上海一直在严控人口，打压楼市，深圳虽然入户宽松，但三年来不断出台政策压制，和各二线城市花样频出的托市表演比起来，它们实在是弱爆了。

一个在压制，一个在拉升，到底是哪个存在低估，哪个又存在高估呢?

我只相信市场自由选择给出的答案，在经过充分的市场竞争和资金流动之后，当下的价格就是各城市的真实价值，没有所谓的低估。

如果惟一有低估的二线城市，那就只有长沙。

一个南方的二线省会，至今仍保持着万元的诱人均价， 是因为，长沙于2018年6月出台了严格到变态的限购限售政策，最大限度杜绝了炒房的可能性。

其他的各大二线城市，都是嘴上说不要，身体却很诚实，一方面挥起限购的大棒，另一方面又无节操抢人送房票托底楼市。

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看到这里，估计有人会说，就算眼下的房价是真实的价值体现，但是二线省会崛起是大趋势，人才和资金从三四线向二线汇聚，一线房价过高又导致人才回流，因此，未来一线和二线价差一定会缩小，目前正是进场二线的好时机。

我想给大家说一个简单的概念：聚焦。

一线只有北上广深四个城市，北上限购过于严格，排除；广州逐渐掉队不被关注；现在，全中国的有钱人想置业一线，二三线的中产想往上置换，绝大部分都只能聚焦在一个城市——深圳。

聚焦的力量有多大，请大家想一想小时候我们做过的聚焦实验：在太阳光下，只需一个放大镜，利用聚焦原理就可以把一张白纸点燃。

投资客选择一线，深圳几乎没有竞争。

而二线城市有多少，二十多个。对资金来说，可选项过多，注意力严重分散，哪个城市都不可能形成聚焦。

也就是说，全国的投资客群体，如果想投资一线，大概率会选择深圳；如果想投资二线，那每个城市被选中的概率只有二十分之一。

投资分散之后，每个二线城市房价向上增长的力量，都被大幅度的削弱了。除非是像沈阳、贵阳这样所谓的二线洼地，会被投资客一涌而入推高房价，但在洼地填平之后，同样会陷入长时间横盘。

再往下推，三线城市数量更多，能级更低，更缺乏概念，聚集资金的能力更弱，完全不足以支撑和推动房价。

那么，一个普通的二线城市房价到底多少才是合理的?

以米宅的大本营郑州为例，河南是人口大省，郑州是全国的二线，却是河南省惟一的一线，省内一亿人口会有相当一部分选择涌入郑州，省内的富裕群体也会有相当一部分购买郑州，购买力看起来是不缺的。

从这个角度来看，郑东新区两万多的房价的确不高，气象万千的北龙湖，四万多的豪宅貌似还有很大增长空间。

但是，失去聚焦之后，国内的豪客大多不会选择郑州，选择郑州的普遍是本地和本省人，相对于这个群体的数量和收入水平来说，两万多的房价已经达到了临界点，失去了继续冲高的动力。

如果二线城市房价想继续冲高，缩小与一线的差距，那么，它就需要打一场艰难的卡位战，不是靠概念和打政策激素，而是真正实现产业升级，城市基本面全线升级，高新产业、人才和资金大量涌入，才能从二十多个二线城市中脱颖而出，一举成为像杭州、武汉那样的强二线。

这就需要时运、机遇和主政者的魄力了，天时、地利、人和缺一不可。

同样，资金是恒定的，有城市崛起，就必然有城市衰落。你敢确定你买入的二线城市，但未来的城市搏弈中一定会胜出吗?

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最后，我想再说一点关于土地的问题。

目前，全国所有的城市，只有深圳是最缺地的，没有之一。请认真看下面这张图表。

所有的二线城市，面积最小的不低于6000平方公里，杭州、成都、西安、沈阳这些网红城市都在一万平方公里以上，昆明两万多，哈尔滨五万多，重庆八万多，这些城市的面积之大是否超出了你的想象力。

只有深圳，面积只有区区两千平方公里，土地资源紧张到喘不过气来。

再看人口，这张图表中的深圳人口其实被严重低估，目前深圳没有农村，所有人口都是市区人口，粗略估算不低于2500万，而所有二线城市还有广大的县郊和农村，市区人口普遍在300-600万人之间。

直白的说，中国所有的二线城市，没有一个是缺地的，所谓缺地，都是政府有意控盘，放缓卖地节奏制造出来的假象，为的是托住整个城市的房价不至于下跌。

再看人口净流入，2017年，深圳人口流入居全国首位，全年净增户籍人口62万人，远超其他城市。

从2015到2018年，深圳连续四年年增人口50万，四年已增加户籍人口200万人！

2018年，由于各二线城市疯狂抢人，个别城市出现了人口爆发式增长，比如西安号称全年新增人口79万，武汉增加30万，但稍微想想就明白，这种猛药刺激型的人口增长，是不可能持续的。

而深圳，不需要任何政策的刺激，未来几年仍然会保持人口的高速流入，随着深圳户籍人口的日趋饱合，入户大门会逐渐缩小直至彻底关闭。

土地极度紧张、人口加速流入、经济高速发展、一线置业焦点，这所有的因素加在一起，造就了独一无二的深圳。

最后，我想再说一点，对于全国数量巨大的高净值人群来说，只有深圳这样的高价位城市，才能放得下他们的资金体量，不管深圳有多贵，他们还是会选择继续买入。这种思维和决策，资产500万以下的人很难理解。

关于二线与深圳的博弈，我想你已经有了自己的答案。