来源：洪波大视野

“现在二手房能成交的，都是业主降价的。

有的情况是，着急换房的业主，和他要买房那边的业主谈好了，可以降价，然后他这边卖房，才会降价。”

这位链家的中介不紧不慢地和我讲着，表现出了些许无奈。

“只能两边都降价，才能成交。”

尽管他讲话语速很慢，但是能看得出来，经验还是比较丰富的。

深圳市场横盘了一年时间，二手成交几乎“冰冻”。经验少一些的中介，很多都撑不下去离开这个行业了。

二手房市场现状到底怎么样，还在降价吗？

到底有没有回暖？

前两天，我去探访了某中介门店，有些意外的发现。

近一年没有成交，

急卖业主报价已降2万/平！

这家中介门店，位于龙华民治片区。

店铺里很冷清，门可罗雀。

店员也很少，除了带我看房的这位，另外只有一位男生，看起来还不太像中介。

“这套房业主诚心卖，价格还可以谈的。

你看，这个户型去年上半年成交了一套，34平的成交价去到了320万，现在有个业主报价268万了。

实际上，前几天已经谈到了252万，但由于买家资金有点问题没能成交，所以这个价格还是可以谈的。”

作者实拍

从该中介后台看到，二手房指导价政策出台之前，该小区成交单价已经到了9万/平米。

由于从去年以来成交量锐减，如今，诚心卖的业主报价，已经接近7万/平米。

“从你这里看到，2020年成交还是很活跃的，指导价政策出台后，好像就只成交了一套？

因为成交太少，所以业主很难卖得出去，也就只好降价了是吧。”

“是的，降价是从去年下半年开始的，这套房的价格已经降到7万多，算是比较正常的水平了。

这个价格买，也会比较抗跌。”

他的言外之意是，指导价出台前的价格，确实有些高。

现在这个价格，再降也降不到哪里去了。

“还是要完全按照指导价贷款吗，没有任何放松？”我问道。

“是的，按照指导价贷款，没有放松。”

因为按照指导价贷款，大部分小区的首付大大提高了，二手房市场瞬间冰冻。

一座2200万人的一线城市，2月份竟然只有800多套，创下近自2007年以来的新低。这显然是不正常的。

如今，在指导价“紧箍咒”之下，市场仍然不见好转。

市场冰冻之下，

报价降到参考价附近才能成交

我去看的这个小区，从去年下半年以来，就没有任何成交了。

这些少量的成交，都是些什么情况呢？

第一，大多数是深圳东部的龙岗、罗湖等片区，部分老旧小区成交价往往和指导价差不多，甚至有些还低于指导价。

其次，就是业主着急用钱的，或者着急换房的。比如小孩块要上学了，需要换个更好的学区房。

上面讲到的这个例子，业主就是这种情况。

“这个小区的学位还是不错的，在龙华排在前面，过去每到开学季前成交量就会比较高。”

急卖的业主，只能把挂牌价下调至接近参考价，才有可能成交。

总的来说，二手房市场，业主要想成交，就只能降价。

据中介机构数据显示，截至2022年2月，深圳成交房源中约六至七成的成交价，位于参考价1.1倍以内。

要么本来就便宜，要么是业主降价降的。

实际上，从数据上看，深圳房价并没有明显下跌，只能说是平稳中的微跌。

相关数据显示，深圳二手房市场的实际放盘量多达七八万套，但是超过95%在售房源的挂牌价并没有出现明显下降。

这是为什么？

很简单，因为都没有成交。没有成交，价格就还能撑得住，这些往往是不着急卖的业主。

那么，能撑多久呢？

等政策放松，等市场回暖，大家愿意相信市场会好起来，唯一不确定的就是时间。

业主想的是，不但要卖出去，还得要自行车。

关键是，你能不能等得起？

同时，有些购房者想的是，市场这么冷，也不急着买。等一等，价格降得就更多了。

这是政策和市场的博弈，也是业主和购房者的博弈。

与那位中介交谈，也聊到了新房。

“二手房几乎没有成交，新房应该好一些？”

“对，很多人都去买新房去了。我这前几天刚有个成交，光明的项目。”

中介一边说着，一边从手机上找出成交的信息给我看。

对于刚需来说，在现在这个市场环境下，打新确实是更好的选择。毕竟首付低，和你抢房的人也少，有更大概率能买到位置比较好的房子。