来源：朱罗纪

几乎所有人都很悲观，这个悲观情绪好几年没见过了。而且极具传染性，一切都很丧。

股票每天都在跌，跌得3点以后个个都关灯吃面。我今天开个玩笑说，从去年以来，买股票就跟买P2P一样。像鹅厂这样的企业，今天也腰斩了。我们是房地产股票更是不得了，随随便便翻检一下，跌幅都是80%-90%。我滴个乖乖，这还是正常的市场吗？完全不能玩了。

俄罗斯和乌克兰大战，打的都是我A股。今天看到有人转发一段话，差点儿喷了，就信手转来：“说了八百遍没人听，我再说一次，在A股，最起码的风控意识是要有的，前几天一直在反复强调，一定要保留几千块买电瓶车，因为美团和饿了么都得自己备车”。

跟一些粉丝聊天的时候，大家的语气里都是愁云惨雾。买什么都不赚钱。一个粉丝说买基金，一个月都跌了20%。上天台的心都有。另一个粉丝清仓了，去年赚的钱，今年全亏回去了，止损了。

这样的跌法，历史上不多见，尤其像房地产企业，无疑是中国房地产历史上最大的熊市。所以，如果你问危机会不会来？那就问错了，因为我们已经在危机之中了。市值都跌得还剩下1-2成，还不叫崩P么？

房地产这个行业，现在所处的状态是：既往的估值逻辑已经完全丧失，新的逻辑也还完全没有。这种情况不知道会继续多久，我想有个标准或许有参考性：非要等到这一轮民营上市房企爆雷全部结束才能初步明朗，但要步入下一轮业绩增长，需要看到新逻辑。现在第一个阶段仍然不过是“棋到中局”，当前这样的政策对冲力度，完全无法阻止下面会出现更大的雷。更不要说后来的故事了。

我不想再给大家伤口上撒盐，把这些事情重复一遍也没有多大意思。正所谓：“有人星夜归故里，有人漏夜赶科场”。有些童鞋亏得一塌糊涂，但有些童鞋，现在手里拿着钱不知道干什么。

是买股票？还是买房子？还是买黄金？还是……什么都不买？

如果要我说，我认为现在的市场，我会建议我的粉丝：1）要么什么都不买，拿着钱耐心的等待，等待时局明朗。2）如果不愿意等，那就买房子，一线的限价好盘依然值得买。

如果拿着钱什么都不买，可能会因为通胀而发生一些损失，但是那些损失相比于投资其它而言，不算什么。如果你的杠杆高，我建议你利用这些钱，去降负债。投资里的耐心是一项必修课，有的时候，什么都不做，才是最好的做法。要能够忍耐住，这不意味着不学习，只是说，在遇到大变局的时候，还是要心存敬畏，多读书多思考，少动手。以我丰富的亏损经验，我请粉丝们务必要记住一点：钱，赚起来很难，亏起来很快。

但我不建议大家拿着钱去炒股票，除非你是专业选手，那当我没说。如果你是一个普通玩家，这样的市场，我认为还是离得越远越好。不是说没有机会，股市里永远都有机会，但不适合普通散户。

以前我也不建议普通散户碰股票，现在尤其是。的确，针对高手而言，买股票那真的要比买房子好太多了。如果你能选对卓越企业的话，长期持有赚它个成百成千倍，都不是难事。类似像苹果、亚马逊、茅台、腾讯等等。

但是，没有人提醒你：那句话真正的重点在于，“如果你能选对”。没有炒过股票的人不会懂，在几十个大赛道里、在成千上万家公司里，选中一家将来能有百倍千倍回报的公司，并且敢下重注，并且敢坚定持有（即便是在今天这样的环境下）。那是一件多么不可能的事！首先能不能“选对”，就已经是一个神秘莫测的概率事件了——有几个人能够在当年科网泡沫破灭的时候，勇敢的冲进去买入亚马逊呢？可能有，但那有多大的概率会是一个每天996的工薪小白呢？

不是因为我搞房地产观察的，我就“忽悠”大家去买房子。而是以我们过去这1年血雨腥风的经历，我实在是认为，普通小散根本扛不住我们的A股这样的波动（更别提这波动背后的那只翻覆为云雨的大手）。

如果你把拿去买房的钱，买了科技、互联网、房地产、教育这些行业的股票，拿到今天你就会认同我的话：老子还不如当时去买一套房子，房子就算是跌了还能住，股票跌成渣渣就真的只剩一张纸。如果你是专业玩家，我觉得无所谓，如果是新手小白，是绝对绝对不要自负的。这一点，你看那些在股市里沉浮5年以上的人就知道了，他们初进股市时也是“什么都懂”，炒着炒着就变得谦逊多了，一问三不知。

让我来讲房子和股票的区别，之前讲过很多了，今天说两点新的：一点是，股票赚钱的集中度远超房地产。虽然A股有4000多只股票，但是真正能够赚大钱的，可能连50只难找，而且这50又横跨了几十个赛道。房地产的集中度不那么高，在一个城市里，经常是多了多赚，少了少赚。比方说在深圳，有半岛城邦那种赚法，有沙井海岸城那种赚法，有侨香村那种赚法，也有临深跑赢通胀的赚法。但总归，猫在深圳都市圈里，只要不瞎选，还是不容易亏钱的。另一点是，在文化心理上，这也是我认为小散不适合玩资本市场的原因之一。大家都知道房地产是一个基础行业，国民性行业，任何一个国家的房地产，背后其实都是国家信用。你能看到股灾而政府不救市，但是房灾政府一定会救市。久而久之，在文化心理上，大家会认同：买房子有政府可依靠，买股票只能靠自己。所以，炒股票的，心脏都得很强大，买房子的，倒是的确可以“巨婴”一点。两者对心理素质的要求不一样，这是个你得承认是事实。

这样的比较，不是针对眼下这个市场，但是眼下这个市场更有说服力。的确，去年以来，买房子也不赚钱，甚至有的还亏钱。但是买什么能赚钱呢？除了房子之外，钱还有更好的去处吗？

等待到底是不是一个好选择，这个没有人知道，只有当你事后发现抄到了底，才会确认当初的等待是个好选择。但在当下，谁也不知道，你拿着钱要等多久。

从市场运行的角度分析，对于刚需而言，我不认为一直等待是什么好事情。当然这一点，见仁见智，也欢迎大家在后台表达你的看法。

我认为，现在的深圳房地产市场，已经是典型的超跌市了，如果价格合适，该买还是应该买。

1-2月份深圳的二手住宅成交量，大家一片哗然。1月二手住宅成交1557套，同比下跌75%；2月二手住宅成交872套，同比下跌77%。

的确很惨，但是我要强调一点基本的常识：这不正常。

简单给大家几个大数据。深圳2007-2021年的市场，新房加二手房成交总量1883521套，年均125568套，月均10464套。也就是说，平均到每年，深圳大约有不到20%的家庭会购买房屋，平均每个月，大约有1万个家庭买房子。这是正常的情况。

其间单看二手房成交，15年一共是1228156套，年均81877套，月均6823套。也即是说，6000套左右的成交，是一个正常的水平。

那么，现在连续2个月的量，低到惨不忍睹。而再往前溯，整个2021年，二手住宅的月均成交是3392套，也差不多仅相当于均值水平的一半。

如果量太低了，那么显然是不正常的市场。一个不正常的市场，必然不能维持太久。所谓物极必反，积压太久一定会反弹。只是那个复苏的时间在何时，我们不知道。

政策会有托底刺激，当然这算是另一个“利好”。新一轮的宽周期显然是来了，利率、存准都在下调，行政调控在松绑，获得贷款的速度在加快……这些都会释放出一部分有实力的需求，也会改善一部分人的买房预期。

在上面那个基础上，政策释放的“利好”意义在于，会让那个市场的复苏时间点早些到来。

如果说要买房子，像今天这样的市场，反而是个“友好的”市场。在历史中，不多见。