关于惠州买房的再评价

来源:朱罗纪

昨天有个确诊案例的新闻,引起了我的注意。

惠州昨天疫情通报,一位25岁的夏同学确诊,他在深圳罗湖区南湖街道上班,家住大亚湾西区街道美岸栖庭。

这是一个典型的“深惠通勤族”。看到这个,我当时想起,之前深圳流传着一句话:要深圳人吃好一点,不要到流调的时候都是隆江猪脚饭。我这里来套路一下:深圳人的流调里,不仅有隆江猪脚饭,还有来回3小时的深惠通勤公交站。

我想结合这个案例,和读者们再聊一下惠州买房。先前我已经写了一些文章,大家可以回顾:《“像惠州一样的城市”,适合什么样的人群去买?》、《惠州未来五年的机遇和挑战》、《惠州应该减少卖地》。恰逢春节以来,关于惠州房价大跌的文章很多,很多群里也又一次燃起“惠州买房是大坑”的讨论,主流的意见高度统一,绝不能去惠州买房子。昨天一群友说有40万现金,月入2万,因为结婚想在深圳买个小产权房,问大家的意见。我自己想不出,他这个资金不去惠州能去哪里,大家也帮忙出出主意。 

01

首先看这位夏同学的案例。

他每天早上大约7:30左右先从家中步行到一个公交站,然后坐公交车到大亚湾“交管总站”公交站,再坐悠悠巴士到深圳罗湖老街,在9:30前赶到公司,这个时间大概是1.5个小时多些。然后是下午6点多下班,再坐悠悠巴士从罗湖老街到大亚湾区科技路,转乘公交车回家,大约8点多到家,大约是1个半小时。

也就是说,夏同学每天往返在路上大约要花3个小时。我测了一下,如果是驾车出行,走惠深沿海高速,距离大约是60公里,耗时要52分钟(不塞车的情况下)。

他这个楼盘在中介平台上显示挂盘价是8298元/平米,低于大亚湾西区均值。看走势,去年四季度以来,大概率是没有二手成交的。楼盘大概2016年竣工,有2000多套单位。

这样的案例在真实市场其实很多见,只是大家不关注罢了(能到惠州去买房子的人,在深圳的买房群里,那都是“不受关注的穷人”了)。最近还有一位粉丝说,她去年在澳头镇合生滨海城买了一套房,原因是:要结婚了,需要一套房子安顿下来,买在惠州觉得也不错,希望再努力打拼,以后换到深圳来。

类似的个案无穷尽,他们每个工作日都像上位夏同学一样,奔波往返在深惠之间。大数据上看,依据广州规自局去年8.16发布的《2020年广州市交通发展年报发布》披露:深惠之间,每天的跨城出行人次超过50万。排名第一是广佛,每天跨城出行人次达到176.3万,其次是深莞,120.8万。深惠(莞惠也是)之间的每日跨城通行量,排在第三或第四位。这个里面自然有很多非通勤,但通勤量达到数万人我想是必定有的。

另外,之前文章已列举。惠州2020年七普人口升到604万,10年累增145万人口。其中,大亚湾+惠阳占63.9万人(44%)。这两个区域是惠州各区人口增加最快的,大亚湾最高,10年累增131%(增加25.2万人);惠阳第二,10年累增68%(增加38.7万人),两区10年合计增加约64万人。大家应该都清楚这两个区与深圳的关系,我们完全有理由相信:这新增的64万人口,相当大一部分都是来自深圳(就算是3成,也是20万人)。

即是,无论从个人感知还是大数据,过去10年里,深圳人口快速流向东莞惠州的趋势,既无比真实又不可阻挡。这一点提醒我们这些做地产观察的,必须要正视:越来越多人在深圳工作而在惠州居住这样一个基本事实——而这还是在深圳都市圈内毫无地铁连通的情况下。 

02

从这里,我们提炼我们的看法,那就是:现在市面上有关惠州(是坑)的买房理论,涵盖不了真实的市场事实。不一定是错在结论,但是逻辑上一定是错了。主流的惠州买房理论,依然单一延续的是“投资升值论”,而不包含“刚需自住论”。逻辑出发点错了,其它就全错了。

我觉得一个粉丝说的比我好,我引他的话:我们现在的很多买房理论里,是没有“家”的。要知道,世上有很多“穷人”(相对概念),他们买不起像深圳这样的城市的房子,但他们也要结婚、生娃、也要有一套房子、一个家。坪山4万、光明4万5 的房子,在深圳已是最便宜的,但他们买不起。甚至是沙井1.5-2万的小产权房,不能贷款的话他们也买不起,他们只能贷款买得起惠州8000、1万的房子。这样的购买行为,更多是一种解决人生重大问题的手段选择,而不是作为一种单纯的资本投入。

源头上清理不了这样的逻辑混乱,我们在市面上看到的买房理论,便会沦入“鸡同鸭讲”。你告诉他:不要去惠州买房,那里不涨价。但是他的问题是:我钱就这几十万,而我又必须要买一套房。

正如我先前所说:谁人不知广深好?看你买了买不了。这个真实市场的状况,我们必须要面对。承认需求的多样性,才能够做出正确的分析。

这些是我对有关“惠州买房逻辑”上的一些不同看法,下面我们从房价运行的角度来重新观察,你也会发现,上面那种逻辑也是非常浮华的。 

03

其一,不可抹杀需求的多样化。

房子首先是个商品,其次是个特殊商品。可惜我们经过多年的周期,很多所谓的买房理论,已经完全简化为“投资升值”,指向根本的需求分析已经完全沦丧。大家买房子,不是为了“买对一套适合自己的房子”,而是只想着把房产作为发财致富的阶层跃升手段。这个不能说错,但绝不是买房的全部。

上面说了,在珠三角,谁都知道深圳好,广州好,但买不起怎么办呢?就这一个问题,就可以把很多讨论终止了。面对一些只能拿出几十万首付但又必须买房子的人来说,你的观点是:不要买,在深圳租房子?事实显然不是这么简单,需求不是这样的,不同家庭的买房需求“多如天上星”,我们需要下沉到真实市场里去观察供求的匹配。

很多文章一看便知是不了解去惠州买房的刚需心态,以为他们选择惠州是“离开深圳”,其实你只要是跟进10位这样的刚需就会知道:他们到惠州买房,不是离开深圳,恰恰是不想离开深圳。他们想在离深圳最近的地方安家,然后继续在深圳这样充满活力、充满机会的城市打拼,并渴望在某个时刻能够把家搬回到深圳。

其二,分化是所有城市房地产的共同特征。

不同的城市,房地产有不同的价格走势。相同的城市不同的区域,也同样,分化可以很大。很多观点在讲惠州大亚湾、惠阳的价格降得多,的确如此,我在惠州的同行反馈说,惠阳大亚湾基本上现在都是遍地8折了。前几天甚至博罗一个项目,都打到了7.3折,价格回到了2017年。

但是只拿一个区域来去论证整个城市,道理上是错的。因为你在深圳买房子,也一样要考虑地段的问题。在深圳,深圳湾最贵的价格和大鹏最便宜的价格,中间最大的差值可以达到15倍。在惠州,西湖边上最贵的学区房和大亚湾的房子,价差也可以达到3倍。

是以,在惠州的大亚湾买房子,赚不到钱,以此论证惠州是坑。但是你在深圳的东部买房子买,也一样赚不到钱,但深圳显然不是坑。

本质没有不同,只是程度不同,惠州房地产的问题更突出,波动起来更加的刺激。

其三,房价总是有周期波动。

房地产是个周期性行业,房价总是周期性波动,景气循环的四个周期它都具备。大亚湾跌,深圳其实也在跌。并不是说,集万千美好于一身的深圳,永远上涨,永远不跌,从来没有这样的事实存在。如果连深圳这样的城市,都会跌,其它地方跌,并且跌得更多,是非常合理的。对待这个,要平静一些,没什么大不了的,还是回到城市的基本面去。

简单一句话讲:在深圳都市圈范围内,所有的城市都要看深圳的脸色。跌的话都会比深圳的跌得多,反弹回涨的话也都要等深圳先涨。这是过去无数次的历史周期验证了的。

04

这是我认为一些不同的地方,依据这样的逻辑,如果你只是想买房赚钱,我当然不赞同你把钱投到惠州去。实际上这一点根本不需要强调,大部分人使用常识就可以明白答案了。但显然,你能这样想,那很可能说明你根本不是“买房届的穷人”了,不是穷人当然可以随便一点啦。

但如果你根本买不起深圳、买不起东莞的刚需,就是你属于那种“深圳都市圈买房届最穷的一群人”,我不觉得选择惠州做一个“深惠通勤族”是错的。的确会像上面那位夏同学一样辛苦奔波,但是只要是交通能够忍受,家人住的舒服一点,孩子能够受到好一点的教育,那就是买对了。这个人群很庞大,或者说,他们就是“新市民人群”,对他们来说,1万来块的单价,能够实现与深圳通勤,在这个都市圈,除了惠州、中山(深中通道开通后),还能有更多的选项吗?

买房是为了生活,生活不单单只有买房。每一个人都会根据自身的实际情况,来做出他认为在当下最适合的一种决策。我们要相信买家的智慧,哪怕他不怎么懂是朴素的想法。我们要相信每一个买家是能够凭借自己的能力做出正确的判断的,当很多人去嘲笑讽刺到惠州买房的同学时,我们也可以反过来想一想:一定是有什么动力在支撑着他们,让这一帮“买房届最穷的一群人”宁愿到惠州买房不赚钱,也不愿意直接离开。

我当然很清楚惠州所存在的问题,这些在过往都提醒了,惠州一直把自己陷入到“土地财政”的恶性循环里,道理上惠州需要减少卖地,但是实际上它越卖越多,就像鸦片上瘾一样。

我们解决不了这样的问题,真正需要提请面对的,反而是深圳。从我们2016年提起通过都市圈建设卫星城、增加住房供应开始,已经6年过去了。深圳都市圈的地铁联通,建设“轨道上的大湾区”,推进的太慢了!(与广佛地铁相比,更是已经慢得超过了10年!)深圳需要更加积极的考虑,更快的把地铁拉到东莞、惠州去。

上面说的两地跨城通勤已有数十万之巨,居住在惠州的深圳人,也有数十万之巨,这个事实是如此的强劲有力。显示人口自发的流动,已经不可阻挡。

假如深圳能够更加积极的推动,无论是对于在惠州构建服务深圳的大规模卫星城而言,还是对于有效缓解深圳房价过高的难题而言,以及对于改善这个日益庞大的“深(莞)惠通勤族”的生活质量而言,都将有莫大的裨益。

这一件事,是战略级的,根本不是临深地区房价涨不涨那么简单的事,而是事关深圳都市圈能否最终成功的大问题。我们殷切希望在未来的5年时间里,能够看到确定性。

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