怕烂尾,不想等?深圳近20个准现房,最快买了就能住!

最近在购房群里跟大家聊天,发现很多人的买房心态已经变了。

过去只关心“哪个楼盘值得买,性价比高”,现在开始操心“哪家房企负债低,现金流好”。

甚至有的朋友表示,他不敢买期房了。

的确,自2021年下半年以来,有部分房企因资金问题导致的项目停工等问题时有发生,其中也不乏行业龙头,所以对于买房人来说,比起捡漏、降价,“安全”显得尤为重要。

去年年末,@深圳买房计划 在社群里发起过一份问卷调查,调查结果显示,在诸多对期房的担心里,准业主对收不到房的担心排名第一位。

长期以来,房企为了维持较高的投入回报率,大多选择了一种“高杠杆、高周转”的模式。事实证明,这种方式也非常见效。

而高杠杆是一把“双刃剑”,面对较大的市场波动,高杠杆往往意味着高风险。

为防范化解系统性金融风险,避免房地产行业成为威胁金融安全的灰犀牛。2020年8月,官方发布针对房企融资的“三道红线”,要求房企降杠杆。此后,又发布针对房贷管理的“两道红线”。

一时间,楼市风声鹤唳,有个别高杠杆房企开始出现流动性危机。

而房企流动性危机产生的问题,部分压在了买房子的人身上。

去年下半年以来,因房企资金问题导致的项目停工时有传出。

能不能如期收房,收到什么样的房子,变成了一种对运气的考验。

特别是在深圳这样的城市,一套房子动辄几百万。对于大部分购房者来说,需要倾全家之力买入唯一的房产。

所以“交付货不对板”、“配套不兑现”、“等房周期长”等都让业主怨言不断,更不用说项目停工、烂尾对买房人的巨大打击。

遭遇停工的准业主朱先生表示“项目停工,安家之所面临遥遥无期的交付,我却还要继续支付高额房贷,这种焦虑让人透不过气。”

相较而言,现房销售的优势显而易见。

看得见,摸得着。现房有很多东西都已经实景呈现了,例如园林景观、楼栋外立面,甚至是实体交付情况等等。看得上就买,看不上就不买,也不存在画饼或是吹牛。

对于在外租房的购房者来说,交房越早在外租房的时间就越少,意味着比买交房时间晚的期房省出很多租金。

对短期入住对于短期有居住需求的购房者(例如新婚家庭、读书需求),现房即买即住,便于安排。

另外,交房越早意味着可以越早办理房产证,未来出售也更加灵活。

这时候,就有人说了,既然现房的优势有那么多,为何不实行现售制度呢?

这是因为目前实行现售制度依然有难度。

从现行的预售制度说起,为了解决房地产开发资金短缺问题,预售制度由香港传入深圳。

长期以来,“拿地—施工—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一块—施工……”形成完整的资金循环体系。

高杠杆,快周转是开发商快速扩张的不二法门,也是过去20年房地产行业高速发展的通行模式。

但把水泼出去容易,收回来很难。

这么多年,在预售制下无数房地产商已经迅速扩张,杠杆已经拉高。而现房销售又极度考验房企资金链。

以大房企来说,从拿地到开盘要求在 100 天以内(多层小区), 一旦" 现房销售 ",回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上,有的会到两年,开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

还有利率,假设利率为10%,开发商贷款10亿人民币,拉长一年时间,就得多还1亿元人民币。

但多地关于取消商品房预售的尝试也一直在进行。

2010年,广西南宁率先试点取消商品房预售制度,但效果不甚理想;

2014年,上海对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块,要求须以全装修现房销售;

2016年8月,南京在住宅、商住地块的拍卖中,要求“竞价到最高限价的90%时,必须现房销售”,但23个月后,现房销售的条件改为“竞自持”;

2017年3月,杭州市要求土拍时“溢价率达到50%,必须现房销售”,但4个月后该政策被取消;

重庆、苏州、扬州、无锡、深圳等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

2016年6月,深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块。

当时现场有18家房企及联合体参与投标,最终,“电建+金茂”联合体以82.9亿元竞得该地块,折合楼面价5.68万元/平方米。但此后深圳未有地块再要求现房销售。

▲深圳首个现房销售项目龙华金茂府

有业内人士认为,之所以深圳没有继续推进现房销售的政策,除房企的因素之外,还受制于深圳长期供不应求的供需关系,现房制度下,开发商供货速度变慢,而一旦供应不足,更容易推高房价。

所以可以看到,深圳的现房很少,供需关系就是一个重要的原因。

另外,准现房≠现房,本质还是期房。深圳有不少项目,虽然建设到准现房的标准,但是具体的入市时间还需要等待。

放眼深圳10个待售的准现房,理一理,大致分为两种。

1.房企惜售的项目,备案价备不上去一直拖着,主动变成准现房。

这种情况的话,开发商一般项目不多且资金充裕,但是想要买,就是不知道要等到什么时候去了。

比如宝中的盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟花园二期,4个神盘焊在入市计划表里多年,就是不入市。

其中,盛意家园、泰华梧桐聚落已经熬成现房,并且网传泰华梧桐聚落也不会卖了,目前消息有待确认。

再比如,位于龙华白石龙的皇嘉珑府,距离4号线白石龙地铁站约300米,在2019年9月,就有网友反映项目开始脱下绿网,且外墙已建好。

项目周边地铁、商业、教育配套较齐全,且有60㎡左右的小户型,若项目推出,应该能吸引不少刚需出手。

▲位于龙华白石龙的现房项目皇嘉珑府

2.还有一种则是因为产权等原因,项目迟迟不能入市,变成了准现房。

比如位于盐田的心海天誉府,曾于2018年开放售楼处,但之后由于碧桂园的退出,项目一直迟迟未推出。

再比如位于光明的松茂御府项目为现房,由于开发商与村民存有纠纷一直没有入市。

而在售的准现房,一般都是由于所处片区供应量大等原因,去化不佳,边卖边建,项目建成了准现房。

客观来说,目前准现房只是个中性词,有好的一面,也有不足。

在深圳,想要捡漏高性价比的现房几乎是不可能,但是如果从项目安全、即买即住的角度去考虑,还是可以好好选一选的。

在售的10个准现房项目中,最快的买了就可以住。但是在售现房项目中,确实会有优缺点都比较明显的情况。

比如,位于罗湖的德弘天下华府,不管是在交通配套上,还是在教育配套上都非常有优势,但是由于历史原因,双拼户型修改之后,整体上受影响较大,且为52层的超高层,居住舒适度会受到影响。

最后,附上在售的准现房列表,大概列举了配套情况,供大家参考。如果有更多问题,可以留言区交流或者进群讨论。

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