来源：东莞淘房志

距离去年10月份二手房指导价出台已经过去了小半年，东莞二手房市场经历了一段长久的冰封期。

越来越多的业主愿意让利，开始按指导价抛售手中的房产。

最近一套“笋到没朋友”的房源在朋友圈广为流传，金域华府75平的一套三房350万，折算单价大约4.6万。

金域华府是众所周知的城区二手房价天花板，从6.9万降到4.6万，可以说地板都被砸穿了。

像石竹新花园这种老破小（大）就更不用说了，居住价值缺失，投资价值更是免谈，购房者往往避之不及。

根据安居客平台数据显示，该小区接近指导价的房源一抓一大把。

（图源：安居客）

但链家网显示该小区已经连续3个月0成交，业主放盘价格一降再降，还是没人愿意接盘。

（图源：链家）

经过我们实地探访了解到，景湖春晓、景湖时代城、东泰花园、中信新天地、中信森林湖等曾经一众热门的城区二手房，单价几乎都有1万-2万不等的降价空间。

中介表示，最近看房的人很少，成交也很难，即使降价空间很大，但还是少有人问津。

这个时期的购房客想要找笋盘，对房子的要求又比较高，大多抱着观望的心态。但业主的报价确实已经接近底价，想要再讲价也很难了。

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热门小区普遍降价1-2万

中信森林湖业主血亏300万

东泰花园、中信新天地、中信森林湖等被纳入指导价名单的小区都有不同程度的降价。

几乎每个小区的中介店给人的感觉都是非常冷清，上门客很少，一些急着出手的笋盘单价相比较之前降了有一两万。

据中介透露，中信森林湖近期有一套165平的五房仅780万就成交了，单价4.6万/平。

而安居客平台有一套163平的大户型，在去年3月份成交，单价高达6.8万。

（图源：安居客）

假若按去年的成交单价算的话，165平能估值约1135万，业主血亏300多万。

中信新天地有一套65平的小户型，总价200万，单价3万与指导价一致。

东泰花园风云汇一套83平的两房，业主报价205万，单价约2.4万。

而东泰花园的指导价为2.8万，业主报价竟然比指导价还要低4000元/平！

2

石竹花园一年涨73%后正在被市场抛弃

石竹新花园，谁能想到在两年前上涨的这波行情中，这么一个不起眼的老破小竟然逆天般地走上了领涨的行列。

根据房天下数据显示，石竹新花园2020年3月均价21435元/平，经过一年时间2021年就上涨至37259元/平，暴涨73%。

（图源：房天下）

因为有着和万科金域华府一样的优越地段，靠着隔壁邻居华润万象府的热度，石竹新花园也一度涨幅惊人。

但毕竟上了年纪，金域华府、华润万象府等后起之秀劲头十足，这类老破小（大）正逐步被市场抛弃。

如今的石竹新花园已经色衰爱驰，老旧的铁门和斑驳的外立面给这里增添了几分破败之感。

我们去现场踩盘的时候发现，小区外面的中介店大部分已经倒闭，仅有几家开门的店面也十分冷清。

中介介绍的小区笋盘房源比较多，最笋的一套112平368万，单价仅3.2万。

3

景湖春晓降1万/平，早买早后悔

曾经的网红版块—西平如今也是笋盘满天飞。

景湖春晓88平业主报价320万，还有一套101平报价370万的三房，要求一次性付款。

单价都在3.6万元左右，仅差一千块就降到指导价了。

去年同期，该小区一套123平的三房成交价579万，单价去到4.6万。

（图源：安居客）

去年五月份时，有同事去西平一带看过房，彼时一套57平的两房，业主报价去到300万，单价冲到了5.2万。

记得当时的中介还信誓旦旦的说，城区涨到10万都是有可能的，再不买就要后悔没早上车了。

谁能想到短短一年不到的时间，二手房指导价落地，热门小区二手房价格直接腰斩了。

更让人不敢相信的是，指导价不再仅仅是政府给出的参考价，它正在被越来越多急着出手的业主所采纳，慢慢成为东莞二手房价格的风向标。

现在想想，要是去年买了才真的是追悔莫及啊！

4

挂牌房源持续增加

二手房价格或出现大幅度跳水

最近东莞楼市“房贷利率下降、信贷放松、二套房或降首付”等四面八方的小道消息不断。

各路资本开始蠢蠢欲动，为楼市小阳春的到来造势。

然而经过实地的了解之后发现，真实的市场远比我们想象的要冷。

了解真实的市场后大家分享几点心得体会：

1）就目前的形式来看，市场的观望情绪十分浓厚，持看跌态度的明显多于持看涨的态度。

靠笋盘刺激二手房成交的作用并不明显，春节期间东莞二手房呈现出量价齐跌的趋势，市场依然处于冰封状态。

2）随着二手房市场抛盘持续增加，挂牌房源增加的同时，二手房价格或出现大幅度跳水。

虽然近期市场回暖的苗头不断，但在东莞楼市冰封已久的大环境下，利好信号并不明朗，今年的楼市形式依然复杂多变。

3）春节过后，东莞新房市场呈现供需两旺的态势，一旦楼市小阳春到来，二手房市场也有可能触底反弹。

但肯定不会出现像之前那样暴力拉升的情况了，毕竟新一批二手房指导价房源随时都有可能落地。

期待楼市小阳春的到来，成交活跃，价格平稳是二手房市场健康持续发展的趋势。