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环京上一次的巅峰是17年初,到现在整整五年了,五年时间,环京跌幅全国之最,全国惟一的腰斩就出现在环京。
一说环京,很多人首先想到北三县,其实环京远不止北三县,当年房价上天的也不止北三县。
北京是内陆城市,被张家口、承德、保定、廊坊和天津五个城市包围,加上一块廊坊的飞地北三县。
北京有16000多平方公里,除了东城西城朝阳海淀这几个中心区,还有平谷、密云、怀柔、延庆、门头沟、房山这些远郊,产业低端,发展缓慢,还有大片的村庄和农田。
图片来源壹书生说房
五年前环京最火的时候,也有炒张家口、承德和保定环京的,都是纯割韭菜,收智商税。
但是环京有三个区域,概念最多,炒的最热,投资客一茬接一茬,价值则是扑朔迷离,真假难辨。
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第一就是廊坊飞地北三县:燕郊、大厂和香河,重镇燕郊声名赫赫。
北三县能胜出不是偶然,首先它毗邻近郊通州,距离朝阳很近,能和国贸CBD实现通勤。
其次北京市政府迁到了通州的潞城镇,和燕郊一河之隔,规划的地铁22号线又连通了北京和北三,这三点加起来,具备极强的炒作属性,所以16、17年北三县被炒的最凶,飞的最高。
去年年中,22号线开建,燕郊又被旧饭新炒,去年那么差的年景,燕郊居然逆势上涨了,虽然涨幅有限,但在去年的楼市实属罕见。
需要说明的是,虽然燕郊涨了一点,但是大厂和香河纹丝没动。
环京第二名是南三县:固安、永清和霸州。
南三县在环京热度仅次于北三县,有四个原因:
一是毗邻的大兴算是北京近郊,离中心区相对较近;
二是华夏幸福在固安打造了一座产业新城,规划有模有样;
三是北京新机场2016年启动建设,位于大兴南,离南三县很近,当时炒的极热;
四是南三夹在北京和雄安新区之间,一个是北京,一个是未来的深圳,自然是热的烫手。
2017年固安最高涨到2万多,永清和霸州也到了1万多。
18年之后,南三县阴跌不止,现在固安孔雀城1万2,永清霸州8到9千,一直看不到止跌回暖的迹象。
第三名是保定的涿州,涿州能排到第三,只有一个大杀招,就是有高铁直达北京西站。
北京到涿州每天20趟高铁,涿州东站25分钟抵达北京西站,可换乘地铁7号线和9号线。
高铁2012年开通后,涿州政府在东站建设了高铁新城,所谓高铁新城大家都懂,披着发展的外衣,做着房子的生意。
2016年,北京西站的房价涨到7-10万,高铁新城才1万出头,25分钟车程价差八倍,怎么看也是巨大洼地,投资客一涌而入,把房价短时间抬到18000。
潮水退去之后,高铁新城跌到现在的10000-12000。
北三县、南三县和涿州高铁新城,做为环京概念最强、蹦的最高的三个片区,现在跌幅都有40%,北京去年的一波上涨,没能带动这三个区域,除了燕郊。
至于毗邻北京远郊的怀来、张家口、涞水和承德,环价值基本为零,17、18年借着环京的热浪,一样炒到上万,当年在这里买房的,全部变成了沉没资产。
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环京从高处跌落已经五年,当年无数大V和投资客看好环京的价值,认为北京买不起房的大量刚需一定会外溢,环京就是他们最后的归宿,现实结结实实给大家上了一课。
2017年,是楼市第一次炒作环一线的概念,没有任何经验可借鉴,也没有人预测到今天的结局,包括我在内,做事后诸葛亮没有意义,只能以史为镜,说说今天的环京带给我们的启示。
环京最大的启示就是:环一线如果本身没有产业,那它的价值只有一个,就是能实现和一线城市的有效通勤。
一定要注意,很多人被通勤这两个字给忽悠瘸了。
有效通勤指的是从环一线到达一线CBD的距离,绝不是从环一线到达一线边界的距离。
一线周边的楼盘,很多采用“20分钟直抵北京(上海、深圳)”,或者“距北京直线距离3公里”类似的宣传语,让人产生了融入一线,同城共享的幻觉。靠着这种幻觉,环一线卖出了无数房子。
现实是哪怕这个楼盘紧临界碑,跨一脚就能进一线,如果对面是一线的农村和庄稼地,对房价提升也毫无意义。
两城交界往往是三不管地带,规划最差,发展最慢,却最容易被开发商拿来做文章。
真正的有效通勤距离,指的是从环一线楼盘到达一线CBD的距离。
以北京为例,北京有四个主流CBD:国贸、望京、中关村和上地。
只有北三县,距离国贸CBD最近,这才是北三县长盛不衰的根本原因。
燕郊、大厂、香河三县,只有燕郊和国贸的通勤能控制在1个半小时之内,这才是燕郊长盛不衰的根本原因,也是燕郊去年还能逆势翻红的根本原因。
而大厂和香河,虽然同为北三县,但通勤距离明显增加。
以香河北部新城为例,凡是卖北部新城的,统一说辞都是:开车五分钟上京哈高速,30分钟直抵东五环。听起来很靠谱,实际是瞎忽悠。
燕郊距东三环直线距离29公里,走通燕高速直接上京通快速,向西一条线直抵国贸。通勤可开车可公交可地铁,时间能控制在60-90分钟。
香河北部新城,距东三环直线距离46公里,只能走京哈高速,到东三环上华威桥,再向北4公里抵达国贸,实际距离60公里,无地铁,开车最少1个半小时,公交要换乘3-4次,时长2个半小时。
大厂香河和CBD的通勤时间超出了普通人的通勤极限,这才是燕郊再次翻红大香不动的根本原因。
南三县也是同理,距离固安最近的丰台丽泽CBD,直线距离46公里,超过了极限通勤。
而当初推高南三县房价的吉祥三宝:大兴新机场,固安产业新城和雄安城际高铁,最终证明全是毫无价值的一地鸡毛。
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问题来了,为什么高铁通勤只有25分钟的涿州高铁新城也涨不动?
我研究了北京西站的地理位置,北京西站位于西三环内,周边没有产业,能换乘地铁7号和9号线。
7号线向东奔朝阳和通州,中间虽经停29站,但没有一站直抵CBD,都需要换乘。
9号线连接国家图书馆与丰台,和7号线同理。
高铁本身的通勤便利远低于地铁,如果再不能通过地铁换乘直抵CBD,价值就会极剧缩减。
环一线到底该如何买房?
我给大家一个最有效的测算方法:实测该楼盘距离最近CBD的通勤时间,如果开车超过70分钟,公交地铁超过100分钟,价值就很小了,后期很难涨的动。
临深也可以采用这种测算方法。
环一线本身还有一个价值,就是安置父母和家人,周一到周五在一线上班,周末团聚,这本来是个不错的选项。
但是环一线的市政太过贪心,建的房子太多,供应远远大过需求,单靠这一项自住功能根本填不满漫山遍野的房子。
最后我要说明一点,虽然燕郊优于其他环京,但不代表燕郊还有多少上涨空间。
目前燕郊两万多的房价已基本到顶,继续上涨的动力不足,22号线开通不会给燕郊带来下一波大涨,有兴趣了解燕郊的可以留言,如果留言多我会再写一篇燕郊。
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