来源：东莞淘房志

春节返工，最近打折、优惠、抢客等手段纷纷重出江湖，东莞楼市促销战正式打响，最低首付1成！

虎门保利时区联合中建五局推出一批工抵房，除夕夜仍延续“15万低首付优惠”！

万科未来之光打出“元宵节特惠房源”的招牌，最高直降34万元，并且成交可抽家电。

石龙的中信凯旋湾近日也有特价单位，折合最高优惠超20万元；凤岗的三正鹏程上花园，总价最高优惠超21万。

备受瞩目的茶山TOD项目龙湖天曜城，直接在原价基础上打99折......

去年受到二手房指导价、新房限价等绝杀技的影响，楼市直接进入了冷静期，一月份成交数据几乎见底。

从开年新趋势来看，无论是“销售红盘”还是卖不动的冷门楼盘，几乎都有促销动作。

为了提振市场信心，开发商也是拼了！

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工抵房、99折、成交抽家电......

多个楼盘花式去库存

去年最轰动的促销活动莫过于石碣某楼盘的“买房送奔驰”，堪称房企界楷模。要不是楼盘基本面不好，笔者都差点动心。

今年开年，不少楼盘采用渠道团购优惠、送物管、成交抽家电等手段来激励购房者，而让利最直接的还是一口价特惠房源。

保利时区：“少量工抵房，15万低首付”

传说中的“湾区动脉，东莞顶流”———保利时区继“一成首付”浪潮后，现联合中建五局推出了一批工抵房，但房源较少。

而关于房源具体的优惠数额，保利销售表示在售的房源由于朝向、楼层等价格差异较大，优惠后的金额也不同，看来很是含蓄啊。

春节期间，保利时区的活动也是花样繁多。除夕夜没有打烊，打出“15万低首付”的优惠。

坐拥虎门TOD，住宅均价3.8万/㎡起，公寓最低1.8万/平。以公寓最小面积77平来算，正常首付要去到约40万，看来首付一成的操作仍在延续！

据了解，首付剩余的数额则采用免息分期一年半支付的方式。

万科未来之光：最高优惠34万，成交抽家电

据说万科未来之光代表了虎门人的希望。在楼盘刚开盘时，团队踩盘就发现有不少本地改善客户前来看房。

在刚刚过去的元宵节，更是推出了10套秒杀一口价房源。优惠总价幅度在20-34万之间。

优惠力度最高的是一套143平的四房，折合最高优惠了2344元/平，相比之前同户型，直接降了34万！

除此以外，还有一些朋友圈集赞赢奖品的活动，奖品如华为手机、戴森吹风机、烤箱等。并且成交抽家电十件套，目前到访还有礼品。

销售说，年后银行利率下调了，有不少年初犹豫的客户下单。

当然，买房这件大事还是要结合自己对楼层、户型的具体要求，看看打折的房源是否有硬伤，不能因为优惠就贸然下单。

中信凯旋湾：最高优惠20万

直降2000元/平！

中信凯旋湾地处石龙成熟商圈，公寓户型也出人意料，实属品质楼盘。

此前住宅均价2.4万/平起，现在居然推出了单价一字头的住宅产品！

不过仔细一看，这套1字头的房源楼层较低，无论是居住体验还是考虑到未来置换出手，相比同户型价值确实要打点折扣。

可能是产品底气加持，公寓价格优惠力度较小。总价优惠3万元左右，也抵得上几年的物管费了。

三正鹏程上花园：总价最高优惠超21万

作为临深代表的三正鹏程上花园，目前也推出了“总经理一口价特惠房源”。优惠力度最高的是一套115的三房，优惠总价达21万！

此前最新备案均价在3.7万/平左右（精装交付），相比起其他凤岗在售新盘价格相对较低。

而2022年凤岗还有8个纯新盘将入世，供应量较大，一场激战即将拉响。

截至发稿，部分优惠房源显示“已售”，看来优惠力度够大还是有市场的。

龙湖金地天曜城，元宵节特惠99折

龙湖金地天曜城位于茶山TOD，商业可期。此前1月份加推的新品，备案均价26378元/平（毛坯）。

元宵节期间，龙湖金地天曜城推出了“特惠99折”的折扣。

以97平最小住宅单位为例，原价约256万，折后总价约253万。总价优惠了3—4万左右。

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新房销量持续走低

29盘启动中介联动

今年1月份临近春节各楼盘推货量不多，营销攻势不强。在政策加持下市场也持续处于观望状态，新房销售数据显得比较惨淡。

恰逢元宵，房企开始搞花样促销了。

笔者认为这一方面是为了增强购房者的信心，给还在观望犹豫的人推把力，打上一剂“强心剂”。

另一方面在于这几大热销楼盘基本处于尾货清盘阶段，开发商急于清货或者即将推出下一期新品。

除了促销以外，开发商也在大范围启动中介联动，毕竟终极目标还是获客。

据贝壳研究院官方资料，截止到2022年2月15日，东莞全市范围内启动中介联动的楼盘数量高达29个。

贝壳部分合作楼盘 | 图源贝壳研究院

从楼盘区位看，很多都位于东莞的热门区域如莞城、万江、虎门、寮步大岭山等地。

而回顾去年，2021年贝壳的新房主战场基本在中山、惠州、中堂等东莞外溢地区。

在佣金方面，一位中介朋友表示，根据产品类型及楼盘综合情况等不同，佣金点数也不同。

如住宅产品，在东莞贝壳合作楼盘中，开发商会给中介2%--5%左右，不按点计算的多在几万元以上。而公寓和商铺则要高一点。

此外，部分楼盘前还标有“垫”字。为了鼓励成交，有些楼盘是贝壳替开发商给经纪人垫付佣金。

也就是说，只要网签后，扣除4%的佣金垫付费，中介就能拿到自己的佣金。

在部分楼盘巨额佣金的诱惑下，中介可能会疯狂推介。如果接到偏远楼盘的中介推介电话，就要小心了。

但是像虎门、万江等区域的楼盘，即使启动了中介联动，成交大多数还是来源于现场来访。虎门某红盘的销售表示，现场成交居多。

某销售聊天记录

去年下半年的新房市场，用开发商的话来说就是市场预期销售不足，简单点就是不好卖了。

因此，除了多样化的促销手段以外，基本上大多数楼盘都启动了中介联动等推动去化。

3

市场要回暖：一靠刺激，二靠时间

过去很多楼盘卖不动，可能是因为非品牌开发商、配套有硬伤或周边村落多，影响观感等。

从东莞楼盘销售具体状况来看，据此前“莞e认购”小程序认购数据，部分楼盘去年开盘首期火爆，但后续加推认购人数直线下降。

其中不乏一些大品牌开发商、品质过硬的楼盘。笔者认为终极原因还是政策层层加码，消费者的购房信心不足。

那么回暖要等到什么时候呢？

一是需要刺激。这段时间市场暖风频吹，先是东莞各大银行下调房贷利率。

首套利率降至5.4%—5.75%之间，而去年11月份东莞的银行利率还停留在5.65%—6.05%之间。

且银行放款速度明显加快，据了解中信银行办完抵押后2—3天即可放款。此前最快也需要两周左右。

以及在开发商强烈的促销攻势下，加上部分楼盘加推新的楼栋，这个月的新房销售数据必然比上个月好的多。

二是时间问题。

业内普遍认为，房价调整可能还会持续一段时间。房贷放宽、利率下调等带来的影响，在需求端不会立马急剧升温。

当然，比起北方城市房价如郑州、天津、青岛等地的新房呈腰斩状，东莞新房的促销幅度还是在合理的范围内。

总之，东莞的房产市场不会持续处于冷静状态，毕竟房价涨跌是有周期性的。