牛年过去了，虎年迎春而来。

虽然深圳楼市低迷，特别是前期上涨较快的西部区域，政策影响更大，在年中南山、宝安、福田等豪宅区域，频频出现大幅降价笋盘，整体房价也有所回调。

但是从新房角度来看，深圳受认可度较高的前海、福田香蜜湖+安托山、南山蛇口区域的豪宅新盘，有至少9个楼盘实现了开盘即售罄的好成绩，说明“豪宅”属性强的新盘，依然受市场欢迎，属于“硬通货”。

那么，在新一年“虎虎生威”的日子，咱们聊一聊深圳豪宅过去一年的楼市情况以及未来还有哪些“豪宅”新盘值得关注。

深圳热点豪宅区域，宝安、南山、福田二手房房价回调

2021年，深圳二手房市场整体低迷，基本处于冰封的状态。

据深房中协统计到的二手房网签数据，2021年全年，深圳二手房网签44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%。

整个市场环境对于豪宅市场影响也是颇大的，2021年2月深圳二手房指导价出台，而给出的指导价调控力度较大的，是西部区域的豪宅等的上涨过快的小区，也就是西部豪宅公布的二手房指导价比当时成交价更低一些。

可以看出，快速上涨的西部豪宅区域是调控力度的重点关注对象。

不少二手房报价明显松动，原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价，相比新政前下调了20%，但仍无人问津的现象，东、西部版块内部，开始呈现出内部分化态势。

到了去年年中到下半年开始，市场僵持局面开始破局，特别是前海、宝安、后海等区域，房价回调力度更大，不断有降价盘出现。半岛城邦有房源2周降价8次，幅度达720万；诺德国际更是有房源一降再降，48平2房已经从高峰期880万，直降200万到680万成交，相当于打了77折。

但是，2021年下半年市场一直也是一直在变化，咱们来看下深房中协的调查：

8月：南山网签占比有所反弹，坪山区与盐田区网签占比有所回落。

此前热点版块南山区、宝安区内的部分高报价、改善型房源，在经历了半年多相持后，部分业主“坚挺”的心态有所松动，的确出现部分“降价给力”的盘源，吸引了部分需求关注。

10月：龙岗、坪山为代表的东部版块的热度下降，福田、南山随着近期“笋盘”频出，导致需求回流，网签占比持续回升。

12月：宝安、南山片区网签占比下降明显，说明热度在降低，罗湖、福田区，部分高性价比房源开始流入市场，导致部分需求向此类片区聚集。

值得一提的是，纵观深圳2021年全年情况，南山红树湾、深圳湾、蛇口等认可度更高的豪宅区域，虽然受政策影响不小，但房价依然相对还是坚挺一些；而打豪宅“擦边球”的区域受政策影响更大，房价波动更大，比如宝安曦城以及福田华强北、百花片区。

2021深圳约9个10万+新盘开盘售罄，都在前海、蛇口、香蜜湖安托山

与二手市场不同，2021年新房市场相对还是更热一些，2021年更是被称为“深圳楼市的新房年”。

一方面是新房项目的大量供给，全年合计预售58100套新房住宅，另一方面受二手房指导价及新房政策影响，大量购买力向新房市场聚集。据第一数据统计，2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。

但也是从下半年开始，随着新房项目的大量供给，新房价格稳定，供需双方进入理性博弈期，一改“打新”局面，不少楼盘销售情况并不算好，甚至出现新盘促销现象。

可能不少网友都听到某热点盘，在近日的开盘中，首次没有“开盘售罄”的消息，认为深圳楼市现在连热门豪宅都不好卖了。但是目前来看，虽然新房市场逐渐冷却，总体豪宅新盘的销售情况，还是非常不错的。

从晶晶整理的下图可以看到，深圳2021年约9个10万+新盘出现开盘售罄的情况，1个10万+新盘开盘后售罄，比例是非常高的，甚至比如海德园、深业中城、招商领玺、天健悦桂府等，都需要积分入围，且最低积分都不算低。

再比如，华侨城新玺这个项目，是办公产品，还是超大户型，最便宜一套3932万，但是依然开盘后很快就卖完了。

说明“真豪宅”依然拥有市场关注度，从下图来看，豪宅市场受置业者认可的区域有前海，去年出了4个新盘，都是开盘售罄，今年（2022年）仍然后一些新盘，有入市机会，受关注度也不小，这个我们下边会有介绍。

还有南山蛇口区域，特别是临海区域，“豪宅”认可度很高，即使超大户型，也依然有市场。

再一个就是福田的香蜜湖、安托山（安托山在福田、南山交界），去年入市的3个盘，都是需要积分才能入围。

2022年，拟入市豪宅项目盘点

据晶晶统计，前海、福田、南山仍然有不少豪宅项目，有望在今年入市。

其中，前海约有4个项目，值得一提的是，受深圳2021年第2、3次集中出让宅地价格进一步下调政策影响，深业、天健在2021年获得宅地，比起去年（2021年）价格，10万+更为低一些，两块地的商品房限售均价在9.2万/平，吸引力颇大。

福田的海德园A区、天健天骄西筑等，也是这两年的热点楼盘，有望在2022年推新。

而南山豪宅项目储备最多，华润城润玺2期新品、深铁懿府3期，以及备受关注的白石洲旧改首批住宅——绿景璟庭等多个项目，有望在今年入市。

前海：

前海时代三期

前海时代位于前海启动区中央——桂湾金融中心区位置。

一期为红黑外墙共5栋，124-132平三房，79-89平的两房，49平一房，为2014年开盘的红黑相间的高层建筑，前海时代二期（CEO公馆）为2016年黑黄相间的纯板楼设计风格，均为1梯2户，1梯1户等南北通透四房以上户型，共14栋，总高11层。

CEO公馆由14栋11层高的洋房组成，其容积率仅1.54。

据【家在】网友爆料，2020年12月，前海时代三期动工，前海时代三期右下角的位置，预计4-6栋。

栖湾里

（咨询电话：400-800-6188转9474）

颐城栖湾里位于前海深港合作区妈湾片区的19单元07街坊，靠近地铁5号线南延线铁路公园站。

颐城栖湾里是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡，计容建面约10万㎡，总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主，包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。

整个先期项目分为4个地块，分别为19-06-02、19-06-03、19-06-05及19-06-06，而颐城栖湾里位于02地块。

项目一期颐湾府，已于2019年11月开盘，当天卖了近9成，均价10.2万/平，推售户型为建筑面积约120-190平米。

天健前海地块

2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出让，天健以52.41亿+28000平人才配建面积获得前海T201-0157宗地。本宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为 92000元/平方米。

本项目靠近龙海家园、天健悦桂府，天健悦桂府2021年开盘，均价10.3万/平，推售427套，于开盘当天售罄。

深业前海地块

2021年11月25日，深圳11宗住宅用地集中出让，南山桂湾 T201-0168宅地，深业+安居集团以约86.6亿+竞配建5.7万平获得。

南山T201-01 68宗地，位于桂湾片区三开发单元03街坊，土地面积51350.36㎡，建面210040㎡，挂牌起始价75.35亿，最高限价866525万。

其中容积率总建筑面积不超过210040㎡，其中住宅190000㎡、商业10000㎡、公共配套设施10040㎡（文化活动室2000㎡、社区警务室50㎡、社区管理用房300㎡、汇聚机房250㎡、公共厕所120㎡、12班幼儿园3200㎡、便民服务站400㎡、老年人日间照料中心750㎡、邮政所150㎡、环卫工人作息房20㎡、公交首末站2800㎡、社区体育活动场地3000㎡。

该宗地商品住房最高毛坯均价为9.2万/㎡，出售型人才住房(不含室内装修)平均售价为5.52万/㎡、最高售价为5.8万/㎡。

地块现场图

福田区：

天健天骄西筑

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天健天骄西筑位于福田区景田西路与商报路交汇处，天健天骄南苑西侧。紧邻福田CBD，东面是莲花山，西面是香蜜湖豪宅区，附近有双轨交汇的地铁景田站。

项目占地面积19918.68㎡，建筑面积183159.00㎡。分两期开发，一期由五个部分组成，其中地块西侧主要为商品房，由两部分组成，即天健天骄北庐和天健天骄南苑。

项目第一期南苑于2020年8月底开盘，均价10.5万/㎡，推515套住宅，目前已经售罄，接着第二期北庐于2020年11月底推出首批位于C座、E座的207套住宅，开盘即售罄。

根据资料显示，2020年1月开工的西筑总占地面积3025.41平方米，总建筑面积约1.8万平方米，建筑高度约100米。

海德园A区

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项目位于福田香蜜湖安托山片区，北挨北环大道，东边为万科臻山府，南边有地铁2号线与7号线交汇处的安托山站。

项目分为A、B两区，中间由规划道路安托山三路相隔，其中A区占地面积约3.02万㎡，建筑面积约17.47万㎡，容积率约3.44。

海德园B区于2021年11月开盘，此次共有504批意向登记客，最低入围积分为62.2分。推售房源共181套，约121-296平3-6房单位，备案建面均价12.6万/平，均为毛坯交付；备案价格区间在11.46万-14.41万/平。

据家在深圳网友爆料，海德园A区还有约600套房，预计2022年入市。

中洲滨海华府2期

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项目位于福田区滨河大道与上沙椰树路交汇处。

中洲滨海华府2-4期共有1624套住宅。其中，2期426户、3期1198户，共1624套住宅，4期为保障房和回迁房，共1356户（保障房240户，回迁房1116套）。

中洲湾总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成，项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。

中洲湾（中洲滨海华府）四面环景，高层可观深圳湾滨海景观。南邻红树林自然保护区；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群；西望深圳湾滨海休闲带。

2018年10月16日，中洲湾一期住宅部分开盘，均价8.9万/㎡推228套房源。2021年12月2日，项目一期推出现售房源含A、C、D三座住宅，共120套建筑面积约为88-165m住宅产品，价格区间为8.1万-10.7万/平。

南山区：

深铁懿府3期

（咨询电话：400-800-6188转9455）

深铁懿府位于深圳南山安托山片区，环安托山公园而建，生态及景观资源突出，背靠安托山博物馆群（规划中），规划打造30余个主题博物馆。

深铁懿府整个项目的总占地面积约21万㎡，是座功能配套全能型的大型社区，是一个以住宅为主导，融合办公、公寓、商业、教育配套等功能为一体的大体量综合体项目。

包含住宅约37.8万㎡（含人才房15万㎡）、商业约2.2万㎡、公寓约2.7万㎡、办公约6.3万㎡、1所九年制学校、2所12班幼儿园、3个公交场站。

2021年2月，深铁懿府开盘售罄，推744套，位于2、3、4栋。住宅建面约112-118㎡，均价约10.3万/㎡，单价区间在9.1-11.4万/㎡，总价区间在1044-1353万/套。

2021年11月，深铁懿府2期开盘售罄，推648套，共入围1260批，户型为约100平3房、约120平4房单位，各324套，均毛坯交付，均价约10.3万/㎡，总价区间为887-1422万/套。

深业世纪山谷

（咨询电话：暂无）

项目位于南山区华侨城千万豪宅片区，西邻沙河高尔夫球场，视野开阔景观优美。

项目建设用地面积月4.2万平，总建筑面积约38.9万平，计容建筑面积约28.2万平，不计容建筑面积约10.7万平。是集住宅、公寓、酒店、商业、办公等功能于一体的城市综合体。

深业世纪山谷分2期建设：

1期住宅47700平，商业2900平，回迁办公2100平，酒店22000平，公共设施2000平，车位：1/1943（12期共用）。套数532套，套内面积小于90平456套。

2期住宅108900平，商业3000平，商务公寓36400平，回迁住宅348套。

绿景璟庭

绿景璟庭为沙河五村城市更新单元其中项目，项目东临华侨城，西临沙河东路，南抵深南大道，北至香山西街。

该更新单元规划已批，其中一期项目主要位于新塘街与上白石街之间，拆除用地面积104918.7㎡，开发建设用地面积61539.4㎡。

在今年年中的绿景公布的年报中显示，项目分4期滚动开发，开发周期8-10年。项目一期预计预计在2022年底-2023年初预售开卖。

一期01-08地块已经获得建设工程规划许可证及总平面图公布。该地块命名为“绿景白石洲璟庭”，规划有1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。

华润城润玺二期新品

华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处，是大冲旧改项目，涉及改造的各类建筑物达1400多栋，体量之大，名列深圳在建城中村旧改之最。

华润城共分5期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。前几期均已卖完。

项目设计有6栋建筑，1-4号楼为60-62层的住宅，高近200米；5号楼同为住宅仅4层，楼高13.45米，建筑面积约2016.6㎡；6号楼为商业+文化室。

2021年，润玺二期推出1、2、3栋住宅，共1024套房，分别为120平、185平、270平的三种户型，均为精装交付。备案价格最低12.2万/平起，最高13.9万/平；均价约13.2万/平。

华润城润玺二期实景图

晗山悦海城新品

（咨询电话：400-800-6188转5153）

南园晗山悦海城位居蛇口半岛门户，位于南山区南海大道与工业八路交汇处，蛇口自贸区门户区位，衔接前海、后海核心圈；背山近海，荔林公园、南山公园和四海公园三座城市公园环绕其中。

晗山悦海集城市核心配套资源于一身，致力打造为涵括住宅、公寓、办公、商业的综合体社区。

其占地面积约2.2万㎡，总建面达到23万㎡。计容建筑面积约14.5万㎡，容积率7.39。其中，住宅建面约5万㎡，商业建面约2.5万㎡，办公建面约4.8万㎡。本期主打的商务公寓建面约2.7万㎡，另有其他公共配套约0.6万㎡。

项目共有4栋塔楼，公寓和办公产品由2栋约190米的超高层双子塔构成。自带2.5万㎡商业裙楼，将打造集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物为一体的社区mall。

新世界临海揽山御园

（咨询电话：400-800-6188转5151）

新世界临海揽山坐落于蛇口国际住区大南山半山，东西北三面环山，享352万平米天然绿肺山景资源。

共由2栋超高层公寓/5栋超高层住宅/1栋高层及7栋别墅组合而成。占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，容积率5.78，包含超高层住宅、超高层公寓、多层住宅、高层保障房及公寓等业态。

2021年11月，新世界·临海揽山御园开盘，推出251套住宅，共有403批客户入围。本次备案为1栋A、B座，建面约107㎡-226㎡户型，价格区间在约10万/平-12.98万/平，总价区间在1075万-2938万之间。

招商太子湾住宅

项目位置太子湾片区望海路南侧、居海路东侧、源海路西南侧。周边地铁有在建12号线太子湾站，2号线蛇口港站。

项目投资约33亿，住宅总建筑面积约10万。据【家在】网友爆料，共有4栋住宅，无遮挡一线海景视野，目前正在打地基。

新玺名苑新品（在售）

（咨询电话：暂无）

华侨城新玺原为备受关注的蛇口渔人码头城市更新项目，又名为蛇口街道西岸更新单元。

位于蛇口街道南端，东至南海玫瑰园三期，南面临深圳湾；与香港元朗隔海相望,连接香港的西部通道跨海大桥落脚于蛇口东角头。与海上世界项目隔“小湾区”相望，与南海玫瑰三期和半岛城邦为邻。

通过周边的望海路、南海大道、后海大道等城市干道及地铁2号线东角头站，与周边区域建立便捷的外部交通联系。

项目分为两期开发，主要由三栋高层建筑组成。其中：

一期为2栋38层的商务公寓及公寓＋办公综合楼，建筑高度约156.5米＋171.1米；一期的2栋公寓楼位于地块的南面，面朝深圳湾，拥有滨海一线海景资源。

二期为1栋57层的办公及酒店综合楼，建筑高度约250米。

2021年11月初，华侨城新玺名苑推出1栋共48套办公产品，单价区间在12.25-15.3万/平；管理费14.80元/平方；全为大户型，分别为320.74平、398.92平、321.28平。据了解已经售罄。

项目于2022年1月，已经推出2栋产品，共73套办公产品。

招商仕林臻邸

（咨询电话：暂无）

项目位于南山区招商路北侧、工业六路和育才路东侧，建设规模约8万平，合同开工日期为2021-12-03，合同竣工日期为2023-12-31。

项目周边配套成熟，距离在建地铁12号线花果山站较近，与2号水湾站也不远。周边有四海公园、蛇口人民医院等。

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