帝国金业：香港地价飊升 房产市场继续被看好　环球网军事

　　早前就香港楼房价格高企的问题，作出过好几篇的探讨。踏入2017年，回顾这两个多月，即使面对利率趋升的情况之下，香港房产市场依然有价有市，火热的程度并未有减退，并且继续创出纪录高位。在农历新年过后，一片乐观的气氛下，反映二手楼价走势的中原城市领先指数CCL报147.74点，按周升0.62%，破顶创历史新高，比2015年9月份时造出的高位，高约0.56%。官方的统计亦同样破顶，香港差饷物业估价署公布的最新数据显示，截至1月份，私人住宅楼价指数报309点，按月升约0.62%，连升10个月，累计升13.9%，同样创出历史新高。春节过后一向是香港楼市的季节性旺市，目前正值所谓「小阳春」，代理业界普遍都表示看好后市，准备新一轮升浪，预期本年将有5-10%的升幅，不少「专家」及机构亦甚至由看淡转至看好。

 

　　目前香港楼价的升势，可以说是意料中事，早前探讨所列出的利好因素，继续在市场上浮现并发酵。去年末，香港政府指为防范楼市风险，再宣布针对投资者的调控，大加印花税，一度轻微冷却了楼价升幅。不过，正如早前预料，措施只有短期效用，市场消化过后快速回复正常，更迫使现时的物业持有者不轻易放售其二手物业，令市场盘源供应更紧张，推升整体香港楼价。

 

　　再者，各银行在楼市打"按息战"未有停止，按揭计划由早前的一个月Hibor+1.45%左右，降至低见一个月Hibor+1.3%，完全逆转了加息因素。事实上，这亦反映了银行对香港楼价的信心及对未来长息的看法。香港不少银行已表示，预计今年未必会跟随美国加息，变相令香港的房产市场气氛更加热烈。

 

　　另一方面，租务市场维持稳定，私人住宅租金跟随楼价上升。按香港中原地产统计的数据显示，本年1月的香港主要私人住宅屋苑的平均呎租升至33.8元，按月升1.5%，连升10个月，迫近34元的历史高位。市场普遍相信未来一两个月内租金水平将会破顶，提升资产回报率，这将继续有利于投资者持有住宅物业，长线享受租金收入。

 

　　深入近期的成交个案来看，由于二手市场供应不多，买家迫于无奈地集中在一手市场的新盘推出。综合各市场上的报导，香港本年首两个月的一手住宅销售，已录得超过2000个成交，而因这些新盘单位都以高溢价推出，令总成交金额单仅两个月保守估计已超过280亿元之多，平均每单成交超过1000万元。地产发展商一如早前预期实行「羊毛出自羊身上」的策略，在销售时将售价提高，并同时推出优惠如补贴印花税等抵销，再配合不同的付款方法，亦主动提供二按贷款，协助资金较紧的买家入市。最终，一手住宅热销大卖，高价成交频频，带动二手市场同样提价破顶。

 

　　有见及此，各大地产发展商都看好后市，继续积极在香港投地。去年中资背景的集团已经露出身影，单计海航集团就已经以近200亿元投得东九龙的三块启德地皮。踏入2017年，中资集团似乎更有兴趣参与香港地产发展。较早前，香港南区就出现了新地王，位于鸭脷洲的一块临海住宅地皮，就由龙光地产和合景泰富合作以天价约168.56亿元投得，大幅超出市场预期估值，成交价创出香港纪录。这地皮单计地价，已超过22000元一呎，目前业界预测，住宅项目加上建筑成本﹑合理利润及利息开支后，未来落成后估计平均售价至少达38000元一呎，相当于一个中小型400-500呎的单位，随时高见2000万元。另外，南区另一发展项目黄竹坑铁路站，亦由平安保险旗下的平安不动产资本，联同香港建筑商路劲基建投得，业界估算这项目的总地价近127亿元，约22000元一呎，日后推出的住宅单位同样将超过30000元一呎。

 

　　中资背景的集团接连在香港进取投地，已令香港楼市的气氛进一步升温，业界相信，这反映地产商预计未来十年的市道仍然不错，楼价亦易升难跌。地王诞生后，二手市场出现不少反价(提高叫价)及封盘(停止放售)的情况，令二手楼价又进一步上升。若各中资集团继续有意加入战团，相信类似的升市循环将不断发生，对香港楼价继续有支撑作用。不过，作为香港地产界的领头羊之一的新鸿基地产，对高地价的现象有保留。该集团表示，虽预期楼市健康平稳，本年楼价亦会温和上升，但将继续有财政纪律地去投地，称高地价与高楼价并没有必然关系，暗示高地价之下未必有合理回报。