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学人简介： 中国人民大学公共政策研究院执行副院长内容辑要： 2016年，中国实体经济下行压力加大，房地产存在泡沫，投资有风险，不过，房地产市场正是在这样的原始秩序中发育起来的，处于房地产泡沫的原始秩序中的人们并不察觉。
毛寿龙
自从有商业性房地产开发以来，中国房地产一直在专家的泡沫论中迅速成长。每一次对投资有风险、房地产存在泡沫的提醒之后，反而是房地产泡沫的进一步飞速成长。这说明，现实的秩序，与专家笔下的专业理论和模型秩序是相反的。在消费者和投资者的原始秩序中，人们更愿意相信非专业或非模型的原始的直觉判断。
自有商业性房地产开发以来，人们每一次持币观望，或者等着房价下跌的选择，都会迎来一次火爆的房地产涨价。人们每一次判断房地产涨疯了，然后选择清空房地产，拿着从没见过的大数额现金去投资其他金融产品，其结果都是失望，因为非房地产的投资，都没有房地产的投资回报率高。实体经济的投资者，在边际回报率下降的情况下，反而因为有相关的房地产增值而获得了赢利的空间，尤其是通过现有增值资产获得资产抵押的债券融资和资产证券化后的股权融资，获得了更多的流动性，从而进一步扩大经营规模，降低运营成本，并在缺乏增值资产支撑的同行中胜出。这使得原始秩序的投资家们不仅直接投资房地产，更乐意享受高度泡沫化后现有房地产的流动性融资价值。
这说明，原始秩序的房地产投资家们得到了扩展的资本市场的支撑，而且金融杠杆不仅在房地产的一级和二级市场支撑了泡沫，更因金融市场里因泡沫化而获得高价值的房地产提供的信用的“野蛮增长”，而获得了快速增长。也就是说，高度扩展的资本市场，与高度原始却快速成长的房地产信用相互融合、相互支撑，共同构成了2008年世界金融危机之后中国房地产在一段时间消沉之后连续多年迅猛发展的秩序原因。
从秩序的角度来看，中国房地产泡沫其实存在于中国的原始秩序中。这种原始秩序，实际上来自个人内心的不安定感，这种不安定感，需要让人有一块土地和房子，而在现在，人们只能寄希望于有一个房子。这种不安定感，源自社会的不发展和不稳定，源自扩展的市场信用的不发达，也源自政府行政秩序对一切流动性资产的政策的不稳定。
中国的房地产市场正是在这样的原始秩序中发育起来的。这种原始秩序给房地产市场以强劲的刚性市场需求。而扩展的市场秩序，尤其是因房地产市场发展而发展起来的专门针对私人的金融杠杆的发展，以及因房地产活跃而出现的、以地产信用为基础的债券融资和股权融资金融市场及相关资本市场的发展，再加上省吃俭用而产生的高额的储蓄率，使得中国的房地产一开始发展，就有了充足的荷尔蒙和营养，得到一个又一个“野蛮生长”的资源。
中国房地产市场面对的是在高度行政化条件下成长起来的消费者和投资者，他们成长的时候几乎没有什么市场经济，而现在“野蛮生长”的多层次市场也深受单中心、等级制、“人治”且无限职能的政府秩序的影响，在这种情况下，用纯市场模型来分析中国的房地产市场，显然只能得出错误的结论。
在中国，要思考房地产泡沫问题，尤其要关注房地产市场的独特的原始秩序、扩展的市场秩序以及扩展的政府秩序的元素，只有这样才能让我们更好地理解过去15年的房地产市场，也才能让我们更好地预见未来的房地产市场。
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